セブの不動産が安かったのは過去の話【現地居住投資家の視点】



現地に住んでセブの不動産価格を観察すると、
もはや安いと言える水準にはないことが分かる。

街中にコンドミニアムのショールームが並び、
ショッピングモールはもちろん、
空港にまで販売ブースが用意されている。

金額の値上がり具合を見ても、
販売攻勢のかけ方を観察していても
過熱感を覚えざるを得ない。



私自身、数年前にマクタン島に
新築のコンドミニアムを購入した。

プレビルドと呼ばれる完成前の物件で、
もうじき完成予定。

フィリピンを含めて新興国にありがちな
工期の遅れによってまだ出来上がっていないが、
当初の予定だと早ければ来月には完成することになっていた。

この点は織り込み済みなのでかまわないが、
あの頃から比べても現在売られている物件は
さらに販売価格が上昇している。


セブはマニラに次いで人口規模でも、
あるいは経済規模でもフィリピンで2番手の街。

ビーチリゾートとしてのイメージが強いが、
それは主にマクタン島の話で、
セブ本島の中心部であるセブシティは
商業地域としての色合いが強い。

私が住んでいたのもこの地域。


そういった背景があるため、
セブの不動産に投資する場合、
商業エリアのセブシティ、
そこからマクタン島に行く際に通過するマンダウエ、
そしてマクタン島の海沿いやその付近が有力候補。

マンダウエはセブシティよりも物件価格が安く、
街並みもローカル感が強くなる。

マクタン島は海に面しているかどうか、
さらにどのエリアかによって価格はまちまち。

シャングリラホテル、アバカホテル、クリムゾンリゾート等の
高級リゾートが立ち並ぶエリアや周辺は価格が高いが、
実は利便性はいまいち。

徒歩圏内にレストラン等がほとんどなく、
基本的にホテルの敷地内で滞在が完結する。

セブに住もうと思って部屋を探した時、
モーベンピックホテルのレジデンス棟も内見したが、
ホテル併設のレストラン以外に食事の選択肢がなく、
生活の場としては不便そうでやめた。



それはさておき、
セブシティ、マンダウエ、マクタン島のビーチ沿いの3箇所のうち、
大幅に値上がりしていないエリアはあるのか?

この答えは、残念ながらNO。

すでにどこも新興国のイメージにぴったりの
割安な価格では販売されていない。

あえて言えば、
マンダウエが比較的以前の水準に近いが、
それでも今から新築物件を購入して
家賃や売却益で利益を出すのは難しい。

中古物件の方が相対的にはチャンスが大きい市場になっているが、
同じフィリピンならマニラの方が経済規模も大きく、
比較の上ではうまく投資しやすいが、
そちらも難易度は上がっている。


フィリピンは人口の年齡構成が美しく、
きれいなピラミッド型になっている。

これから子供たちが育っていく中で
生産年齢人口がどんどん増加していくし、
住宅需要も旺盛になっていくのは人口動態を見れば確実。

それでも、世界の投資マネーが流れ込んだ結果、
将来確実に見込める需要増以上に
コンドミニアムや土地の価格は上がった。

特に外国人が投資できるコンドミニアムは、
そうではない土地に比べても割高。


これは販売ブースで話を聞いていても分かるし、
マクタン島のリゾートホテルに宿泊して、
ホテルのレストランで食事をしても体感できる。

もはや新興国の金額ではないし、
日本や他の先進国と比べても見劣りしない。

経済的にはるかに発展しているシンガポールや
フランスのような欧米先進国と比べても
特にリゾートの価格が破格ということはない。



もちろん、フィリピンの物価や生活費は安いのだが、
外国人向けのビジネスに関しては、その限りではない。

二重価格は単なる外国人へのぼったくりではなく、
サービスのレベル等の違いを考慮すれば
正当な部分もある。

そして、新興国であっても
付加価値が高いものは先進国と同じ水準、
時には割高で販売される。

そのルールはリゾートも反映される。


住宅にもある程度は適用されるのだが、
そこは住環境がしっかり整備されていない新興国。

やはり同じ広さ、設備の充実度であれば
先進国より割安な家賃でなければ賃貸付けが難しい。

セブのコンドミニアムの家賃も上がっているが、
10万円もしないのにプールが付いていたりするのは
日本なら考えられないこと。

また、警備員やコンシェルジュが24時間いるのも
当たり前となっている。


そのため、セブ島の不動産の家賃に関しては、
完全に先進国価格にはなっていないが、
販売価格に関してはその限りではない。

投資マネーが海外から入ってきたこともあり、
今の水準は日本の地方よりも高い。

もちろん、過疎地と比べているわけではなくて、
新幹線が通っている街と比べた場合であっても。


そう考えると、
もはや安くで購入できる段階ではないし、
さらに懸念材料がある。


中心部に余っている土地


マクタン島のビーチ沿いに関しては、
リゾートになる部分については開発が済んでいる。

つまり、このエリアに関しては
これから新規で土地を取得して
新しいプロジェクトを始めることが困難。


これに対し、もう1つの中心部であるセブシティについては、
アヤラモールが街の中心になる。

この近くのコンドミニアムに住んでいたため、
周囲の状況はよく観察することができたが、
まず建築中のコンドミニアムが6棟。

これらが完成すると、
あおりを受けて立地条件が不利な物件は
賃貸付けが難しくなったり、
不動産価格が下がることもありえる。

しかし、本当の恐怖はそこではない。

より恐ろしいのは、
周辺にまだ開発できる土地が余っていること。

更地に近いエリアもあるし、
決して豊かとは言えない層が済んでいる集落もある。

これらの土地をデベロッパーが取得し、
大規模開発をかけたらどうなるか?

街の中心部、一等地にコンドミニアムが建ったら、
そのインパクトは大きい。

当然、条件の悪い不動産はあおりを受けて
マイナスの影響を受けることになる。


これからセブの不動産価格が上がり、
さらに高騰していったり、
デベロッパーの体力が落ちなければ
開発は進んでいく余地が十分にある。

そうなった時、
一等地の周囲の物件は
安くで買い叩かれていく可能性も否定できない。

そんな現状がリアルなシナリオとして
肌身で感じられた。

少なくても、現地で暮らしてこうして観察してきた結果、
今のタイミングになって新しい不動産を
セブ島やマクタン島で購入する気にはならない。



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執筆者、伊田武蔵
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