セブの不動産投資の致命的な落とし穴




セブには不動産投資としてコンドミニアムを購入した。

さらに、より詳しくこの街を理解するため、
しばらく住んでみることにした。

その結果として、多くの投資家が陥りがちな罠も見えてきた。



フィリピンだと以前にマカティ(マニラの中心部の1つ)で
1年暮らしていたことがある。

その時に永住権であるクオータビザも申請し、
無事に取得することができた。

そんなこともあり、セブに移住してきた時には、
どこか勝手知ったるところもあった。

何度も旅行で来ていた街でもあったので、
初めて見るわけでもない。

不動産の視察で周ったこともあった。

しかし、実際に暮らしながら
じっくり観察して見えてきたこともある。


家賃は期待通りに入ってくるのか?



セブに限らず、不動産投資の収益として、
主に家賃収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)がある。

人によっては家賃収入で銀行ローンを返済する目論見もあるが、
ここで問題なのは客付け(賃貸付け)。

コンドミニアムであれば、
似たような立地や広さ、内装等のクオリティーの物件を見れば
いくらぐらいの家賃が妥当かを知るのは難しくない。

そうなると、利回りの限界は簡単に計算できる。

つまり賃貸に出してから、
常時家賃が入ってくるという理想の場合のシミュレーション。

理論上の限界値と言ってもいい。


これに対し、実際は空室期間もあるわけで、
その割合をどう設定するかで現実的な利回りは変化する。

ここで問題になってくるのは、
そもそもセブは複数のエリアに分かれ、
客付けする際の借り主の属性も変わってくるということ。



日本人がセブの不動産に投資する場合、
関係するエリアは主に3つ。

1つ目はマクタン島。

こちらは本来の意味ではセブ島ではなく隣接する島だが、
橋でつながっていることもあって
事実上セブの一部として扱われている。

マクタン国際空港があるのはマクタン島だし、
シャングリラホテルやクリムゾンリゾート、
AVACCAリゾート、プランテーションベイ等の
主なリゾートはマクタン島の南側の海に面している。

そのため、リゾート及び空港機能はマクタン島の担当。



2つ目はマクタン島から橋を渡って
セブ等に入った位置にあるマンダウェ市。

このエリアにはそれなりに発展している部分もあれば、
ボロボロの小屋が建ち並ぶエリアもある。

コンドミニアムや商業物件もあり、
後述のセブシティよりも安く住みたい、
安い物件を買いたいという人が
部屋を借りたり購入したりすることがある。



マンダウェを西に進むとセブシティがあり、
ここは主に商業エリアとして発展してきた。

ITパークやアヤラモールといったショッピングモール等もあり、
フィリピンではマニラに次ぐ経済規模を誇っている。

私が住んでいるのは、アヤラモールの近くの
ビジネスパークと呼ばれるエリア。

その名の通り会社も多いが、
居住用のコンドミニアムも数多く立ち並んでいる。



この分類を見ても分かる通り、
マクタン島はリゾートとしての需要があり、
セブシティは商業エリア及び住宅地。

マンダウェはセブシティの格下という位置付けになる。



そのため、客付けをする際には、
マクタン島の場合、海に面したホテルコンドミニアムであれば
それなりのニーズを見込むことができる。

もっとも、私が視察してきた物件の中にも、
上記の条件を満たしていながら不安を覚える物件もあったが、
一般論としてはそれなりに期待できることになるだろう。

また、駐在員のニーズが強く見込めるエリアではない。

何しろ商業エリアはセブシティで、そこからは大きく離れている。

マクタン島からは早朝の道が空いている状態なら30分の距離だが、
通常の時間帯は渋滞がひどい。

1時間30分程度かかることもあり、通勤には不向き。


そうなると、長期の賃貸契約を取りたいのなら、
リタイアメントをした滞在者等を狙う必要がある。

当然ながら潜在顧客の人数に限りがあるため、
そうした見込み客を物件のオーナー、
あるいは客付けをする不動産会社が競って獲得することになる。



一方、セブシティ及びマンダウェの場合には、
駐在員も含めた移住者を狙える。

利便性で考えればマクタン島よりもこちらが上なので、
チャンスは大きい。

ただし、簡単に家賃を得られるかと言えば、
そう話は単純ではない。

セブに不動産投資をする前に、
前提条件として頭に入れておくべきこととして、
この街の交通事情がある。

ジャカルタのように極端にひどいわけではないが、
渋滞はそれなりに厄介なレベル。

そのため、オフィスや中心部に近い方が好ましい。

北側の山沿いにも高級戸建てエリアがあるが、
そこから中心部までは朝の渋滞時に30分弱と聞いた。


そして、セブシティの中心部、
アヤラモールの周りには私が歩いて確認した限りでも
現在6棟のコンドミニアムが建築中。

すでに着工されていて、
完成前の物件だけでも6棟もある。

これらのプレビルドの物件のほとんどは、すでに完売済み。


さらに、周辺にはまだ空いている土地もあるし、
アヤラモールから徒歩3分以内に
バラックのような家が立ち並ぶエリアも。

ここをデベロッパーが買収して大規模開発をすれば、
中心部の利便性の高い位置への住宅供給が進む。

もちろん既存の中古物件も存在している。

こうした事情があるため、
中途半端な立地でコンドミニアムを買う場合、
客付けが困難になり、家賃が入ってこない可能性がある。

当然そんな物件を高く買いたい人がいるわけもなく、
売却益も期待できないだろう。


ただ、セブシティやマンダウェは交通が不便なことと、
オフィス等の中心部への集中度がいまいち高くないこともあり、
実は他のエリアの需要もそれなりに高い。

一律でと言うよりも、部分的に。

言い換えると、
まだら模様で需要の高いエリアと低いエリアが点在している。

それを見極めないと、立地が重要な不動産投資において
失敗することになってしまう。

我々投資家にとって、立地が重要なのは言うまでもない。

ましてすでに発展し住宅価格も上がっているセブにおいて、
この点を無視するわけにはいかない。


しかし、ちょっと視察したぐらいでは分かりづらい
複雑さがある街であるというのも
実際に住んでみて実感している。


セブの不動産市場の活況ぶり

アヤラモールへ行くと、
コンドミニアムの販売ブースをいくつも見かける。

いつも通り食事をしに行った時に試しに数えてみたら、
8箇所でパンフレットを配りながら説明をしていた。

プレビルドの物件の模型を見ても、
周囲の立地はわからない。

話を聞いてみると、
立地や平米単価を考えた時に割高感のある物件が多かった。


セブにおいては不動産価格が相当に上がっており、
特にプレビルドの物件はその傾向が強い。

どちらかと言うと
中古で掘り出し物を探す方が投資には適しているだろう。


販売ブースが並ぶのはアヤラモールばかりではなく、
決してきれいとは言えないようなモールでも同じ。

不動産を買う人が来るのだろうかと思うような古びたモールでも
ブースを見かけるということは元が取れるのだろう。

もっとも、外国人向けの物件でなければ価格も安いので、
そうした価格帯を変えているということは当然見受けられる。


また、マクタン国際空港にまで販売ブースが出ていた。

しかも出発側の場所だったので、
飛行機の搭乗時間までの限られた時間であっても
説明をして資料を渡しておきたいのだろう。



こういった状況を見ても分かる通り、
すでにコンドミニアムの価格が安い時期は終わり、
価格の高騰ぶりを見て飛びつく人が出るフェーズに移行している。

この状況においては物件の冷静な見定めをしないと
高値でつかんでしまうことになりかねない。

セブの不動産市場がバブルになっているとまでは言わないが、
投資環境としては慎重さが求められるタイミングなのは間違いない。


銀行ローンを組む場合の注意点

フィリピンは厳しい資本規制を敷いていたこともあり、
銀行が十分な資金を持っておらず、
ローンを組むのに厳しい傾向があった。

とは言え、ローンを前提にして
プレビルドの物件に投資をすることもある。

資本規制の撤廃により、今後はその傾向が強くなるだろう。

その場合に気をつけなくてはいけないのが、
ある条件が付いていないかどうか。


フィリピンにはSRRVというリタイアメントビザがあり、
35歳以上になると取得することができる。

リタイアメントビザは50歳以上、
もしくは55歳以上であることが条件の国が多い中、
かなり異例な制度といえる。

通常は銀行口座に預託金を維持することが条件なのだが、
不動産の保有で代用することもできる。

つまりマニラやセブのコンドミニアムに投資をし、
その物件を預託金の代わりにしてSRRVを取得可能。

このような説明を受けると、
無料でおまけとしてリタイアメントビザが付いてきて、
とてもお得なように思えてくる。

実際、そうした切り口で説明している不動産業者が多い。

しかし、時にこれがローンで失敗する落とし穴になる。



というのも、銀行ローンを組む時の条件として、
このSRRVの取得が指定されていることがある。

不動産業者によっては、
コンドミニアム購入者に対してSRRVの取得サポートを
無料にしていたりするため、
タダでビザが取れるなら得だと思いがち。

しかし、取得手続きのためにはフィリピンに3週間滞在する必要がある。

最近は期間が伸びがちな傾向にあるらしく、
1ヶ月かかったという報告も。

サラリーマンをしながらセブの不動産に投資する場合、
3週間から1ヶ月の間、フィリピンに滞在できるだろうか?

業者がサポートをしてくれると言っても、
本人が来なくていいわけではない。

このフィリピン滞在の条件を満たせないためにSRRVを取れず、
ビザが取れないため銀行のローンが組めない。

そんな問題も耳にする。



プレビルドのコンドミニアムの場合、
物件完成時までは規定の金額の分割払いとなるが、
それ以降はローンがないと一括払いになってしまう。

支払遅延なら違約金が発生するし、
一括での支払いが不能となれば物件の権利は没収される。

こんな悲劇が一部の業者の説明不足により、
実際に起こっている。



また、SRRVは維持のために
年間360ドル(ペソではなくUSドル)かかるため、
この手数料も意外に高い。

10年で約40万円になるため、
実はランニングコストは安くない。


不動産業者選びのせいで損をすることも

セブで客付けをする際、自分で行う人はレアだろう。

当然不動産業者に委託することになるため、
彼らの力によって家賃が入ってくるかどうか、
空室のまま放置されるかどうかが変わってくる。

販売だけに特化しているような会社もあるため、
売った後も一応任せることはできるものの、
実質的に機能していないという例も。


たとえば、駐在員に貸し出そうと思って投資したのに、
駐在員とのパイプのない不動産業者に依頼しても意味がない。

なにしろ駐在員が部屋探しをする場合、
現地で個人が自由にコンドミニアムを見て回るわけではない。

すでにセブに進出しているのなら、
つながりのある不動産業者と本社の総務部等がやり取りをして
物件を決めている。

そのため、駐在員獲得に強い、弱いというのは
業者によって特徴がある。



駐在員に限らず、現地の人向けに貸し出すのか、
日本人を含む外国人(フィリピン人以外)を対象にするかで、
不動産業者にも向き不向きがある。

これを完全に自分で判断しようと思うと、
セブの不動産事情について熟知しないといけない。

しかし、それには少なくとも数ヶ月はかかるだろう。

現地に住んで調べあげるにしても。

そう考えると、多くの投資家にとっては負担が大きい。



そこで1つの解決策としては、
コンドミニアムを買う前にその後の見通しについて
不動産業者に確認しておく方法がある。

この時に曖昧な回答しかなければ論外。

客付けが難航する可能性が高い。


また、実績がない場合も相手にする価値がない。

着実に成果を上げてきた業者に任せる方が
成功率が高いのは言うまでもない。

そもそも賃貸付けは一か八かでやるような仕事ではなく、
会社の地力が出る部分。


欲を言えば、
他の物件との差別化の施策を持っている業者であれば、なお強い。

入居後のサポートが充実しているとか、内装で違いを作るとか。

コンドミニアムは似たような部屋が大量にあるため、
1つの建物の中でも客付けにおいてライバル関係になる。

数百部屋の競合相手が建物の中にひしめき、
さらには周辺の物件もライバルとなっていることを考えると、
差別化の施策は重要。

私自身、このような業者を見つけるのには苦労したが、
日系の業者で発見することができた。

もしその会社の情報が必要であれば、
こちらから連絡いただければお伝えする


私の方では会社名をお教えするだけなので、
問い合わせ等の連絡はご自身でやっていただければと思う。



空室期間を減らして利回りを上げるためにも、
家賃収入をコンスタントに獲得したい。

それができる物件であれば、
売却した場合のキャピタルゲインも期待できる。


そのためには、立地面で失敗しないこと、
そして客付けができる不動産業者を選ぶことが必要。

と言っても、現地事情がいまいち分からず
ちょっと視察をして購入を決めるような場合には、
親身になってあなたのニーズに合ったコンドミニアムを
紹介してくれる業者が不可欠だろう。

セブはなかなか立地についての判断が難しい街なので、
その点で失敗しないようにしていただきたい。



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