セブ島の不動産は賃貸付けに難が。現地暮らしの投資家の視点



セブ島で不動産(コンドミニアム)に投資するのが、
以前から引き続き注目されている。

一時期に比べると過熱したブームが収まった感じはあるが、
いまだに日本に一時帰国したりすると、
これから物件を買おうか検討しているという相談を受けたりも。



私自身、マクタン島にコンドミニアムを購入したが、
それは何年も前の話。

実際にセブ島に住んでいて感じるのは、
ここの不動産投資は難しいということ。

まず、賃貸付けの問題。

家賃でインカムゲインを得ようと思えば、
何にしても空室を避けなくてはならない。

ということで客付けをすることになるが、
どのような施策を取るのか?


日系の業者から購入した物件であれば、
その会社に賃貸管理も任せるか、
そこに紹介された会社に委託するのが一般的。

しかし、ここに罠がある。

日本人が買うコンドミニアムの大半は、
ローカルの人向けというよりは
外国人向けの物件。

ただ、セブ島に住む外国人の人数には限りがある。


特に難しいのは駐在員を借りてとして募集すること。

たしかに日本人を含め、
駐在員のコンドミニアム需要はある。

需要はあるのだが、手放しに喜べないのは、
彼らが所属する日本の会社は
特定の不動産業者とすでにパイプを持っており、
簡単に他の会社に乗り換えたりはしない。

国境を越えた先にある
よく分からない会社に依頼して問題が起こるぐらいなら、
勝手知ったる既存の取引先に任せておいた方が安心。

事なかれ主義の会社でなくても、
若干の家賃の節約のためにリスクを取る意味はない。

駐在員なら住宅補助が出ることが多いが、
会社としても海外で自社の社員が
快適に仕事ができなくなる危険を冒して
別の不動産会社との取引を始めるのは腰が引けるだろう。



そのため、もしもセブ島に不動産投資をして、
賃貸付けの対象として駐在員を想定しているのなら、
十分なレベルのつながりがすでに存在するかどうかを
あらかじめチェックしておく必要がある。

そうしたコネがない不動産会社に管理を任せるなら、
駐在員は対象にならないと思った方が無難だろう。

もちろん、駐在員を派遣している会社とパイプがあっても、
新規物件を必ずしも優先してくれるとは限らないが。



airbnbのように短期で貸し出す方法もあるが、
考えることは皆同じ。

そもそも物件が余っている状態で、
しかも法的な問題もあって
長期的に貸し出せるかわからない方法を頼みに
物件を購入するのはリスクが高い。



しかもセブ島の中心部、アヤラセンター付近も
まだまだ土地は余っている状態。

新規のコンドミニアムも建設されているが、
それらがすべて完成した跡でも、
中心地に開発の余地がある。

ということは、
中途半端な立地の物件は軒並み被害を受ける可能性も。

マクタン島の一部の美しいビーチに面している部屋とか、
セブシティの中でも確実に需要がある物件はともかく、
それ以外の大部分の新築コンドミニアムに関しては
賃貸付けも、売却益の部分でも苦戦を強いられると予想している。

それは現地に住んで、
投資家として、セブ島在住者として観察した結果。

これからこの島の中で、
新しく不動産を購入する予定がないのは、
このような事情による。


また、気をつけておかなくてはいけないのが、
販売力はあっても管理力があるかは別問題ということ。

有名な日系の海外投資会社は、
各国のコンドミニアムを売りさばいてきたが、
それらが完成し始めて露呈したのは
賃貸付けの力がないということ。

あくまでセールスが得意なだけで、
物件管理は専門外。

そんな例も実際に見てきたので、
業者の甘い言葉を簡単に信じず、
投資をするなら徹底的に下調べすることをお勧めしたい。


そもそも、今からセブ島の不動産を買う事自体、
個人的にはどうなのかと思ってしまうが・・・。



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執筆者、伊田武蔵
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