中古リゾートマンションの罠


日本において伊豆や小田原等で中古のリゾートマンションが、びっくりするほど格安の価格で販売されているという話を聞く。

中には100万円や200万円で販売されている物件もあって、なぜそのような金額でマンションが販売されているのかと訝しく思う人もいる。

もうすでにボロボロになったゴーストマンションならともかく、中には温泉やプールが付いている豪華マンションの場合もある。

ではなぜこういった、一見すると不自然なことが起こっているかというと、一般的にリゾートマンションというのは管理費が高額になる。

したがって、仮に販売価格が200万円であったとしても管理費が月に7万円ということもある。

そうすると、こういったリゾート地に立っているマンションを購入していても、セカンドハウスや別荘として使おうと思っていた人にとっては、持っているだけで負担がかかるということになる。

仮に管理費が7万円、8万円ということになると、もうその金額で普通の部屋を借りることすら出来る。

もちろん、温泉が付いているとか、そういった付加価値を考えれば格安ではあるものの、やはり家賃並みの金額というのは痛い。

しかも、これは所有権を手放さない限り管理費が永遠にかかってくるため、ある意味で言うとババ抜きのようなゲームになってしまう。

仮に200万円で購入して、しばらくの間は使っていて、ではもう管理費を払いたくないから売り抜けようと思っても、金額を下げたところでその管理費を嫌って買い手がつかないという可能性がある。

そうなってくると、管理費から解放されるということは残念ながら出来ないことになる。

もちろん破産をするとか、そういったことになれば別なものの、基本的には本人が死亡しても相続されることになるし、その場合は相続人が放棄をするとか、そういった特殊な手続きを踏まなければ、この管理費の呪縛から逃れることは出来なくなる。

ちなみに相続の放棄というのは個別の不動産や遺産について出来るものではなくて、財産について一括しての放棄ということになってなおかつ、家庭裁判所にそれを申し立てなければならないので、個人が簡単に行えれるものではない。

こうして、すでに需要がなくなったリゾートマンションというのは元々の金額が数千万円だったとしても、今では百万円代前半で購入することが出来る場合が多い。

もしもこれが頻繁に売れるようになるとすれば、やはり外国人が日本の不動産を購入するようになるということが、大きなきっかけになるのではないかと思う。

実際に中国の富裕層等を中心にして、日本のちょっとした温泉地とかリゾート地に不動産を持ちたいという流れはある。

ではそういった人たちに開放することになれば、不動産価格を一気に上げることも不可能ではない。

ただし日本人にとって外国人が不動産を持つことは脅威に感じられるところだし、中国人がマンションの所有権を持つということになれば、同じ物件を所有している人から苦情が来る可能性もある。

そういったことを考えると、感情的な壁を如何にして乗り越えるかということ、これが日本のリゾートマンションの物件価格を左右する要因になるのかもしれない。

既に崩壊した市場を日本人だけで買い支えるということは出来ないので、外的な要因がない限りこういった底値での物件の押し付け合いというのは今後も続くと思われる。


中古リゾートマンションの話を持ちかけられた

知人との集まりにおいて、葉山に中古リゾートマンションを持っている人がいて、10万円で買い取ってもらえないかという話があった。

別に真剣に売り込みをかけてくるわけではなかったが、何人かに声をかけているようだった。

中にはあまりに安い金額と、スマホで見せられた写真のギャップに驚く人もいたが、毎月の共益費の話を聞くとため息をつきながら態度を固くしていた。

別荘として保有するのであれば、毎月の共益費の9万円弱を支払うのはなかなか負担が大きい。

単純計算で年間108万円になるし、元を取るには1泊や2泊では足りない。毎週末行くのであればともかく、年に数回訪れるぐらいならホテルや旅館に泊まったほうが、108万円の予算の使い道としては妥当だろう。

毎回同じ物件にしか泊まれない上、メンテナンスも自分でしなくてはいけない。リゾートマンションのため、土地付きの戸建てのように、別荘に行く度に草むしりから始めなければいけないという状況は回避できるが、それでもまずは室内の掃除からになるだろう。

それならホテルや旅館を予約した方が楽だし、気分によって行き先だった自由に変えることができる。

完全に住むのなら良さそうだが、何しろ元が中古のリゾートマンションであることを考慮すると、今後のメンテナンスが適切に行われるか、取り壊し等をするにもオーナーの議決を取れるか、といった諸問題が横たわる。

少なくても、気軽に手出しするのは危険だろう。

いくら安くで販売されていても、それは中古リゾートマンションが資産ではなく、もはや負債になっているから。

その事実を思うと、よほど慎重にリスクを吟味しないかぎり、保有するのは厳しい気がする。少なくても、海外に住んでいる私が、日本にそうした物件を持ちたいとは思わない。




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執筆者、伊田武蔵
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