新興国不動産の終わりが見えてきた




世界一周の旅の中で、
ヨーロッパもいくつかの国を周ってきた。

イギリス、アイルランド、ポルトガル、スペイン、
ポーランド、スロバキア、
そして今はチェコにいる。


その中で感じているのは、
東南アジアの物価と東欧の物価は
すでに大差なくなっているということ。

一部の商品については大きな価格差が残っているものの、
レストラン等の価格も外国人向けの店同士で比べると
大差なくなっている。

「新興国は物価が安い」というのは、
もはや過去の話になっているのを改めて感じた。




これは不動産価格についても言えることで、
マレーシアやタイをはじめとして、
東南アジアの多くの国において
投資対象として適切な水準の価格を越えてしまっている。

その国の経済力を考えた時に過剰なレベルまで
不動産価格が高騰している事実がある。




アメリカをはじめとして各国が
景気対策として紙幣を大量に印刷してきた。

その資金の運用先は世界を駆け巡り、
新興国の不動産市場にも流れ込んだ。

結果として、想像以上のスピードで価格が上がっていった。

世界的な金余りのあおりを受けて
新興国の不動産市場は急激な価格の上昇を遂げたことになる。



もはや新興国の不動産を買っても、
高値でつかんでしまうリスクが高い。

クアラルンプールやバンコクにおいては、
家賃が物件価格ほど上がっていないために
インカムゲインも微々たるものになってしまった。



その一方で、
現金を持っていればインフレで実質価値が減少していく。

デフレが常識になっていた日本ですら、
日銀がすでにインフレへと方針転換しているため、
現金や預金は実質的に減っていくのと同じことになる。




こんな環境の中、
フィリピンについては東南アジアの中でも珍しく
まだ不動産でチャンスが残されている国になる。

言い換えれば、
価格が上がりきっていないという状態。


たとえば、ローンの問題。

フィリピンでは外国人が住宅ローンを簡単には組めない。

マレーシアにおいては、
一時期85%までローンが組めたが、
これが不動産熱を加熱させた。

物件価格の15%だけ払えばいいのだから、
手を出そうとする人が殺到するのは当然のこと。

この点がフィリピンとマレーシアの大きな違いの1つ。



その背景には、フィリピン政府の資本規制があった。

外国資本を制限することによって、
フィリピンでは銀行も十分な資金がなかった。

そのため、ローンを簡単に組めないことに。

何しろ、銀行自身がお金を持っていないのだから・・・。



しかし、銀行の資本規制については
撤廃されることが先日決定した



これによって、世界からフィリピンへのお金の流れが
一気に加速することになる。

日本のメガバンクの中にも、
すでに参入を表明したところも。



これまでにローンがなかなか組めなかった国で
簡単にローンが通るようになれば、
今までは買えなかった層も不動産を変えることに。

当然需要は大きく膨れ上がるわけで、
不動産価格は上昇することが予想される。



つまり、フィリピン不動産も今後、
タイやマレーシアと同様に過剰なぐらいの高値圏に
突入していくことが予想される。

個人的には、
フィリピン不動産も来年の前半には
手を出すには遅すぎる状態になると予想している。




新興国不動産のチャンスが限定されている中、
フィリピンまで状況が急変してきた。

しかし、それはピンチばかりではない。

すでにフィリピン不動産を保有している場合、
あるいは早急に仕込んだ場合にはチャンスになるのだから。




この1年半、新しく投資できるような案件が見つからなかった。

そのため、既存の案件の支払いを毎月行うだけで、
各国の不動産市場を冷静に眺めているだけだった。

そんな中、
私もフィリピンで1つの案件を新たに購入を検討することになった。

その案件についてはメール講座が用意されていたので、
私の口から語るより詳しくはそちらを





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執筆者、伊田武蔵
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