海外不動産でローンを組む場合の落とし穴


海外の不動産を購入する場合、
原則として現地の銀行でローンを組むことになる。

そのため、不動産の所在国の銀行が
外国人向けにローンを組んでくれるかどうかが
投資において重要な意味を持つ。

国によっては完全にアウトという場合もあるので。



審査の基準は国によって違うが、
おおまかに言えば日本で持ち家を買うためのローンを
組める程度の信用力があるかどうかが目安。

日本でサラリーマンや公務員をしていれば
ローンは組みやすい。


収入が多くても自営業者や経営者が
サラリーマンよりローンを組みづらいのも、
ほとんどの国で共通する事情となる。

その意味では、
銀行の体質はどの国でも変わらない。




新興国の不動産であれば、
新築のコンドミニアムを1,000万円以下で購入できるし、
ローンを組めば費用負担はさらに小さくなる。

持ち家と違い、
投資用の物件なら家賃収入をローンの返済に充てることもできる。

もちろん借り主が見つかるとは限らないので、
資金繰りは慎重にする必要がある。

せっかく購入したのに、
ローンの返済が滞ってしまうこともありえるので。



ここで注意が必要なのは、
ローンにはリコースローンとノンリコースローンの2種類があること。



リコースローンは日本やマレーシアで採用されており、
物件を手放しても残った分のローンの返済義務を免れない制度。

ノンリコースローンなら、
物件とこれまでの支払い額をあきらめれば
残債は解消される。




たとえば、3,000万円の不動産を購入し、
これまでの返済額が500万円、
現在の物件の売却額が1,000万円とする。


リコースローンなら
3,000万-500万ー1,000万=1500万円
の返済義務が残る。

ノンリコースローンなら、
返済額と自宅を手放せば終了。


このような違いになる。



世界的にはノンリコースローンの方が一般的だし、
これは銀行側がリスクを負うことになるので、
銀行の審査能力が必要になる。

それ以外にも、リスクが大きくなる以上、
銀行もローンの利率をリコースローンの方が
上乗せするというのは当然の話。

彼らも単なる善意でリスクを負うわけではないし、
それは仕方ない。



リコースローンとノンリコースローンの
どちらを採用しているかは、
原則として国によって決まっている。

ただし、例外もある。



フィリピンで不動産を購入する場合、
通常はノンリコースローンが適用される。

しかし、フィリピンの銀行の東京支店で融資を受ける場合は、
日本のリコースローンで組むことになる。


つまり、値下がりした場合には
物件を手放しても残債が残ることになる。

日本で不動産を買うのと同じ扱いに。


投資家側としては、
ノンリコースローンの方がリスクは小さい。
(融資の際の利率を度外視すれば)



しかし、東京支店でローンを申請すると、
このようなことが起こってしまう場合がある。

当然、まともな不動産会社なら
このような重大な事実は事前に告げてくれる。

まともな会社であれば・・・。




こうした落とし穴があるので、
ノンリコースローンの国であれば
100%その制度が適用されるわけではない。

ローンを組むときにはしっかり確認しておく必要がある。



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執筆者、伊田武蔵
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