マニラの不動産の賃貸付けは意外に難しい



今回はマニラの不動産投資をした場合の賃貸付けについて、
現地をよく知るために視察どころか
住み着いてしまった者の観点から見てみようと思う。

コンドミニアムの建設ラッシュが起きているのは、
東南アジアの首都や大都市ならどこも同じで、
もちろんフィリピンも同様。

私が住んでいたマカティや隣町のグローバルシティ、
他にもオルティガスあたりは日本人にとっても
購入対象となる物件が多い。

他にもマニラ湾近くとか、
あるいはセブ島にも多くのコンドミニアムが建設された。



では、その目的は何なのか?

よくあるのは、投資用のコンドミニアムを賃貸に出して
家賃を得てインカムゲインを獲得し、
長期保有するパターンと、
家賃を得つつも早めに売却して利益を確定させ、
キャピタルゲインもまとめて狙うパターン。

どちらも賃貸付けができないと、
家賃が入ってこないために計算外になる。

ただし、実際にマニラの不動産に投資した人の話を聞くと、
少なからぬ物件に借り手がうまく付かず、
当初の目論見を大きく下方修正する羽目になっているということ。


理由の1つには供給過剰もあるが、
一部のコンドミニアムについては
仲介する不動産業者の力不足も感じる。

特に賃貸付けになれていない会社だと、
物件の販売力はあっても完成後の管理が下手。

なにしろノウハウがないのだから。


プレビルドの物件の場合、
売り出しから建物の完成までに数年かかり、
業者としてはそこまでで利益が確定し、
お腹いっぱいで満足な状態になっていることも。

その後の慣れない賃貸付けに精を出すモチベーションもなく、
なあなあになっているのではないかと
苦言を呈したくなる業者も現に存在する。

しかもフィリピンで活動する有名な日系の会社の中にも、
残念ながらそうした会社がある。


では、他の不動産会社に乗り換えればいいのか?

理論的にはその通りだが、
マニラの事情に精通しているわけでもなく、
日本在住でフィリピンのこともよく分からないとなると、
なかなかそれも簡単ではない。

しかも、元の業者との仲介契約等の問題もあり、
必ずしも一筋縄ではいかないところ。

また、責任感を持って対処してくれる業者ほど、
明らかなハズレ物件の賃貸付けには難色を示すことも。

私もマカティに住み始めてから、
フィリピンの不動産事情は現地で情報を収集し、
実際に不動産業者に連絡をしたりもした。

その中でも信頼できる会社ほど、
取り扱う物件は慎重に選ぶ。

ダメな物件を扱ったところで、
結果が出ないことはあらかじめ分かっているのだから。


そう考えると、
売りやすいだけの物件をつかまされ、
しかも賃貸付けもできない会社に
そのまま管理を依頼してしまっている状態というのは、
かなりの悲劇。

しかしながら、
実際にはこうした物件は例外ではない。

プレビルドの新築物件が次々に完成し、
マニラにおいても入居者の獲得競争は過熱している。

その中で、新しい部屋なら借り手が簡単に見つかるほど
甘くない現実が存在する。


そもそも、日本人が購入するマニラの不動産の多くは、
外国人か現地のエリートが住むための部屋。

そうなると、借り手のパイは限られており、
特に古くから駐在員をフィリピンに派遣している会社は、
原則として付き合いのある不動産会社に委託しており、
その関係を理由もなく崩さない。

得体の知れない新規の業者と取引をするのは、
リスクに他ならないのだから。

本社から離れ、国境も隔てていて
管理の面倒な海外だからこそ、
余計なリスクは取りたくないのが
総務等の部署のサラリーマンの発想。

つまり、駐在員の賃貸需要をつかもうと思っても、
それを実現できる会社は限られる。

マニラに新規に社員を送り込む会社ももちろんあるが、
やはり別の社員に変わりながらも
継続的に駐在員を送り込んでいる企業の割合が高く、
その層を抜きにするとなれば
それ相応の戦略が必要になる。



また、フィリピンはコネ社会で、
情報も日本のようにデータベース化されていない。

そのため、いかにフィリピンの現地スタッフを
上手に組織化し、活用していくかも肝。

それができずにこじんまりと
数人で営業しているような会社は、
そもそもの話として限界がある。


こうして、マニラに不動産投資をしたものの、
賃貸付けで転んで家賃が入ってこず、
計算外の資金繰り難に陥る投資家も続出している。

入居者を確保するというのは、
いくら人口が増えていて、
経済が伸びている国と言えども容易ではない。

適正な範囲の家賃よりも下げないとなれば、なおさら。

購入の段階から物件を慎重に選んでおかないと、
大変な目に遭うのでご注意を。

そもそも、フィリピンにしても
適当にコンドミニアムを買えば儲かる時代は終わったし、
物件をよほどうまく吟味しないと、
損失が出るだけという状況に突入している。



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執筆者、伊田武蔵
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