シーズンズ・モリノとシーズンズ・リパの商業投資案件を見送った理由


マカティ移住直後にシーズンズ・モリノとシーズンズ・リパの
視察に行ってきた。


シーズンズ・モリノはモトクロス場になっているだけで、
建設予定の土地があるのみ。

まだ着工にも入っていない段階だったが、
立地条件を確認することができた。


シーズンズ・リパは完成が近づいている状態で、
1店舗だけフライング気味に営業を開始していた。



共にマニラを南下した郊外にあり、
いわゆるベッドタウンの街。

たしかに需要があるのに対して、
供給が追いついていない様子は伺えた。


現地に下見に行って感じた、
シーズンズ・モリノとシーズンズ・リパの条件について
備忘録的に残しておこうと思う。



両物件の強み


まずは立地の関係で供給不足のところに切り込めること。

ちょっとした買い物や外食の場所が足りていないし、
フィリピンは移動手段が便利とは言えない。

渋滞等もあるし、
日本のように電車で気楽に移動できる環境はないので。



わざわざ遠出するよりは、
近場で住むほうがいいのは自然な心理。

そうなると、シーズンズ・モリノとシーズンズ・リパは
この点において大きなメリットがある。


どちらもライバルが少ない状態であり、
こうした条件はマニラの一等地ではありえない。

郊外ならではの話となる。



また、商業物件となっているため、
テナントが複数年契約をしてくれることも多く、
結果的に住居用の不動産よりも高い利回りが見込める。

当然ながら利回りが高いに越したことはないし、
この点は大きなプラス材料となる。



不安に感じた点


日系業者がつかんでいる需給バランスのずれを、
フィリピンの現地デベロッパーがどこも気づかないわけもなく、
ライバルが現れた時の先行きは不透明になる。

シーズンズ・モリノにしろ、
シーズンズ・リパにしろ、
他の追随を許さないようなレベルではない。


特にシーズンズ・リパはどこにでもあるような
ごく一般的な小さな商業施設。

差別化を図るのは難しい。



いくら需要があるとは言え、
この先数年の間に供給量が一気に増えることもありえる。

そうなった時に、
顧客の奪い合いが起こって利益が減少し、
テナントが離れていくこともありえる。


このシナリオはふたを開けてみないと分からない。

少なくても長期的に一人勝ちできるというのは
あまりにも楽観的過ぎる未来予想なので、
どこかのタイミングでライバルの出現は想定する必要がある。



私の結論


フィリピンの商業物件というのは魅力的だったが、
シーズンズ・モリノとシーズンズ・リパは見送ることにした。

不安材料が大きいことと、
実際にフィリピン現地に住んで投資修行をしてみた結果、
そこまで安定的な需要が将来にわたって
見込めるのか不安がぬぐえなかったため。



また、私はすでにマニラやセブへの投資を複数しているので、
これ以上積極的にフィリピンへの投資額を
増やす必要を感じていなかったこともある。

あまり特定の国・通貨に偏らせると
バランスも悪くなるので。


ということで、
シーズンズ・モリノとシーズンズ・リパは
視察だけで終えることにした。

マカティ等の都心部エリアとはまったく条件が違って、
これも面白い案件だった。


※マカティ・ジョホールバルに3年以上住んでの投資修行の結果は
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執筆者、伊田武蔵
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