オルティガスの不動産投資はもう遅い?



不動産投資の目的でオルティガスのコンドミニアムを買い、
家賃収入からインカムゲインを得たり、
値上がりしたところで売却してキャピタルゲインを得る戦略は
すでに時代遅れなのか?

今回は、この点について。

同じマニラ市内でも、
マカティやグローバルシティについては以前に書いたし、
フィリピンならマカティとセブに居住した。

永住権も取得したし、
いくつかの投資案件に参加もしている。

個人的には縁の深い国となっている。



オルティガスについては、
マカティ・グローバルシティに次いで
日本人投資家にはなじみのあるエリアとなっている。

比較的高級な物件の立ち並ぶエリアで、
外国人や現地でも比較的高給取りのマネジメント層、
あるいはフィリピン人経営者等が多く住んでいる。

わざわざ海外にコンドミニアムを持つ場合、
あまり安い物件を買うのは考えもの。

フィリピンでいくつも物件を買う予定ならいざ知らず、
一件買って終わりにするつもりなら割に合わない。

国ごとに法律や税制が異なり、
それを理解するだけでもいちいち面倒。


しかもマーケットの違いも理解する必要があるし、
今のマニラに大まかなエリア、
たとえばオルティガスとか、フォートボニファシオなら
どこでもいいと言った雑な買い方で
確実に利益を出せるような場所はない。

これはフィリピンに限らず、
ラオスやスリランカのように
新興国の中でも成長段階が低い国でも同様。

世界中の投資マネー・投機マネーの流動性が高まり、
新興国の不動産市場は短期で高騰した。

フィリピンはまだチャンスが残っている国だが、
相当に物件を厳選しなければならない。

その中で、時間と手間をかけて
300万円のコンドミニアムを買っても
十分な利益を回収できる可能性は低い。


仮に賃貸付けがうまくいったところで、
得られる家賃もたかが知れている。

仮に8%の利回りが出たとしても、年に24万円。

ローンを組むとしてもフィリピンの銀行は金利が高いし、
レバレッジをきかせても限界がある。

これならリスクを背負って海外不動産に投資なんてしなくても、
ちょっと副業をすれば済むレベル。


このようなわけで、時間単価を下げながら
手間と時間を切り売りしたくなければ、
おのずとそれなりの額のコンドミニアムが対象になる。


そういった意味では、
オルティガスのような高級物件のあるエリアは
比較的有望ということになる。

ただし、ここも乱開発と思えるほど
過剰に高層ビルが立ち並んでいるのも事実。

特にプレビルドの物件に関しては、
数年前に売り出されていたものでも
価格が高すぎて適正な範囲を逸脱しているものが散見された。

現在なら、なおさら。

そのため、プレビルドで建築中の新規コンドミニアムを買うよりは、
すでに完成している中古物件の方が
投資対象としては可能性を感じる。


フィリピンというのは事務や管理がいい加減な国で、
物件の管理状況についても当たり外れが激しい。

ハズレの物件は価値を毀損していく。

それはただ単に建物の寿命が縮むだけではなく、
賃貸付にも響いてくることに。

実際に私がマカティで経験したのは、
新築の賃貸コンドミニアムに入居した所、
アドミンオフィス(管理人室)がひどすぎて、
頻繁に問題が起きていた。

2基しかないエレベーターの片方が
操作ミスで止められていたり。

水道代等の支払いも
アドミンオフィスを通さなくてはいけなかったが、
毎回手続きにムダに時間がかかったり、
不備があって翌日に呼び出されたり。

こうしたことが続けば、
当然入居者のストレスも募る。

私はオフィスに出勤したりしないので、
人よりも自由に動ける立場だったこともあり、
そこまで窮地に追い込まれることもなかったが、
時間が限られている人は本当に迷惑だっただろう。


こうなれば、一度賃貸付けをしても、
契約期間が経過した段階で更新せずに
退去してしまう入居者が増える。

次の入居者が見つかるまでは家賃は発生せず、
インカムゲインが途絶えることに。

しかも頻繁に借り主が変われば、
そのたびにクリーニング費用もかかる。



中古物件の場合、
管理状態についても確認できるというアドバンテージがある。

これは新築とは大きく異なる点だが、
意外に見落とされがち。

日本に比べてダメなところが多く、
ダメなレベルも想像を絶するものがあるため、
こういった落とし穴は避けたいところ。

こんなコンドミニアムを所有してしまえば、
不動産投資の成功は大きく遠のいてしまう。


ということで、
オルティガスでコンドミニアムを買う場合、
基本的な方針としては新築より中古の方が期待値が高い。

ただし、中古でも利益を出せる物件は限られるので、
視察等は慎重に行う必要がある。

マニラのこともよく分からないのに、
不動産業者に一日案内されて視察をした気分になり、
物件の内見も行って契約をする人もいるが、
偽らざるところを言えば意味はあまりない。

マニラは交通の利便性も高いとは言えず、
ちょっとした地の利でも物件の価値に差がつく。

一方通行や長い信号、渋滞、
歩行者にとって渡りづらい道等があるため、
すぐ近くの物件なら立地に差がないと考えるのは早計。

となると、物件そのものはもちろん、
街の構造も頭に入れる必要がある。

しかし、これは生半可なことではない。


そうなると、仲介している業者が有力かどうか、
本当に良い物件を選んで紹介してくれるかが重要な岐路になる。

その意味では、
業者選びに万全を期すというのも
オルティガスに限らずフィリピンで不動産投資をする上で
重要な成功要因となるだろう。

特に賃貸管理も任せる場合には、
この点がなおさら重要度を増す。


すでに物件価格が上がってしまっているからこそ、
投資をするなら慎重に。



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執筆者、伊田武蔵
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