スリランカ・コロンボの不動産投資にまだチャンスはあるのか?




スリランカの不動産投資の話については、
たまたまセミナー帰りの人から話を聞く機会があったのも含め、
色々なところで耳にするようになった。

カンボジアやミャンマーに比べれば
まだ一般に出回っている程度が低い印象なので、
その意味では先行者利益を狙える可能性はありそう。

もっとも、現在の東南アジアの新興国市場を見る限り、
決して大きな期待はできそうにないが。

インドに隣国、南アジアのスリランカに
どれだけのチャンスがあるのか、
改めて考えてみたい。


元々はコロンボがアジアからヨーロッパに行く途中に
トランジットで立ち寄るのにちょうどいい街であるとか、
アーユルベーダでおなじみというぐらいの印象だった。

あとは紅茶の茶葉の産地とか、世界遺産が意外にも多いとか。

しかし、実は投資環境として考えた時に
なかなか面白い条件が揃っていた。


成長著しいスリランカ

この国は急激に都市化が進み、
たとえば主要都市を結ぶ高速道路網も建設中。

コロンボとゴールという南部の都市がつながった時には、
大きな地価の値上がりも見られた。

なお、コロンボはスリランカの首都ではなく、
スリジャヤワルダナプラコッテが首都。

ただしもっとも巨大な街はコロンボで、
地理のテストのひっかけ問題のような感じになっている。

カナダの首都がトロントではなくオタワだったり、
オーストラリアの首都がシドニーではなくキャンベラなのに似ている。



スリランカは北海道よりやや小さいぐらいの国土に
8つの世界遺産がひしめいている。

まずは以下の文化遺産。

・聖地アヌラーダプラ

・古都ポロンナルワ

・古都シーギリヤ

・聖地キャンディ

・ゴールの旧市街と要塞

・ダンブッラの黄金寺院

そして自然遺産として、
シンハラジャ森林保護区とスリランカの中央高地がある。



こうしたこともあり、観光業はとても強い。

スリランカ政府は年間200万人の誘致を目指しているが、
これも絵空事ではない。

少々古い数字にはなるが、
2010年に65万人、
2011年に85万人、
2012年に100万人、
2013年には127万人の外国人観光客が訪れている。

日本人に限定すると、
2013年に3万人以上がスリランカを訪問。

増加傾向となっている。



観光業以外にもインドやパキスタン等の入り口となり、
貿易の拠点となることも期待されている。

コロンボ港は拡張工事が行われ、
世界海運評議会の発表によると取扱量は世界32位。

名古屋港よりも大きな規模となっている。


なお、ジェトロコロンボによれば
日系企業はまだ120社程度しか進出しておらず、
日本人は1,000人程度しか住んでいない模様。

この日本人住民の数は
以前私が住んでいたマレーシアのジョホールバルと同規模。

ジョホールバルの場合には、
日本領事館が撤退してしまったが、
それなりに和食レストランや日本食材店はあった。



スリランカの不動産に投資する場合、
基本はコンドミニアムとなる。

コンドミニアムの購入は無制限ではないものの、
5階以上なら外国人でも購入可能。

このあたりはカンボジア等と似ている。

所有権を得られるため、このあたりの権利は強め。


対して土地そのものを外国人が購入することはできない。

どうしてもスリランカの土地に投資したい場合には、
お馴染みのノミニーが登場となる。

つまり現地の代理人(というより名義貸し)を立てるが、
裏切られて土地を奪われるリスクが高い。


法人名義での土地所有も可能だが、
この場合にはスリランカの資本が51%以上入っていることが条件。

つまり日本人が単体で法人を設立しても
土地の購入・保有は認められない。


コンドミニアムへの投資に限られるというのは、
スリランカ不動産に限らず
近くの東南アジア諸国でも多く見られる規制。



まだスリランカでは住宅が足りず、
国全体で見ると180万戸、コロンボのみでも70万戸が
不足しているとも指摘されるほど。

これはチャンスにも見える。



経済が伸びている国で、
住宅が不足しているのなら買いでは?

そんな気になるのも事実。


しかし、当然ながらマイナス面も存在する。


リスクに目を向けてみると

まずスリランカという国が十分に成熟しておらず、
不動産のデータについても透明性が確保されていない。

そのため断片的な情報から全体像を推測するか、
公平性や中立性に問題のありそうな数字を信用するしかない。



また、政治状況の不安定さという問題がある。

こういった問題は都市計画に影響するし、
高速道路の建設等にも響いてくる。

最近の政治情勢を見る限り、
投資環境として決定的な問題が起きる可能性は高くなさそうだが、
若干の不安を感じるのは事実だろう。


また、不動産を購入する際にはレバレッジをかけるのが基本だが、
スリランカだと外国人のローンが通りづらく、
さらに7〜9%程度と金利が高い。

さすがにこの金利ではローンを組みづらい。

パンアジア銀行のように、
日本人を対象にローンを組んでくれる銀行もあるようだが、
金利の高さはマイナスの事情。



そして現在の不動産価格だが、
決して割安感はなくなっている。

たしかに需給バランスでは供給側に有利な状況でも、
今後5年、10年と経過した時にその状況は続くのか?

この点は不安なところ。

現在価格が安くないだけに、
今の段階では利回り10%を出せたとしても、
数年後には状況が変わっていることは十分にありえる。

日本人が投資できる案件自体が少なく、
それらの物件の平米単価等を見ると
割安な印象はまったくない。


さらに言えばある程度のランクの物件が少ないため、
物件管理を含めて満足できるものになるのかどうかは疑わしい。


株式市場は世界2位の伸びを見せた

2009年、2010年とスリランカの株式市場は
株価指数の上昇率で世界2位となった。

2009年は120%、2010年は96%の株価の伸びを記録している。

数年前に大きな成長を遂げていることを考えると、
情報の遅い投資家が「今はチャンスらしい」と
ノロノロとやって来る頃だろうか。

そして高値づかみとなってしまうことは
市場において頻繁に見られる。

こういった背景があることを考えると、
すでにスリランカの投資環境は大きなチャンスの時期と言うより、
高値で購入してしまうリスクに注意しなければいけない時期だろう。

実際、コンドミニアムにしろ地価にしろ上昇している。

さらに伸びる余地があるかどうかはともかく、
底値ということはありえない。


今後も注視していく予定なので、
何か動きがあればメルマガ等で報告を。

不動産投資以外にアーユルベーダのため
4週間ほどスリランカに行こうかと思っているので、
その時にコロンボ等の物件の視察もしてこれればと思っている。

できればヨーロッパ行き、もしくは帰りに立ち寄れれば
ルートとして理想的。



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執筆者、伊田武蔵
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