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セブ島の不動産投資のリスクの大きさを現地在住者が語った


セブシティのケッペルタワー
フィリピンで初めて不動産投資を行った場所は、セブ島だった。

当時はまだ円高だったし、コンドミニアムの価格もそこまで上がってもいなかったので購入を決めたが、その後も物件価格はどんどん上がってきて、さらに言えば円安に為替が動いたため、日本円をフィリピンペソに両替して支払いをする場合には、負担感が大きくなっている。

それでもいまだにフィリピンの不動産投資は注目されているし、会う人から意見を求められることも少なくない。

これまでフィリピンではマカティに一年間住み、さらにセブ島には何度も訪れた末に現在は移住してきて、こちらで賃貸コンドミニアムを借りて暮らしている。

私が購入したのは新築のプレビルド物件のため、まだ今のタイミングでは物件が完成しておらず、自分で住むことはできないので人の物件を賃貸で借りている。

既に1軒、セブ島には不動産を持っているということもあるが、仮にその条件がなくても、今のタイミングでこの島に投資をするかと言われたら、答えはNOだろう。

その理由について、現地在住の投資家として率直なところを記しておくことにした。


セブ島のエリアごとの特色

マンダウエ
セブ島は場所によってそれぞれ特色があり、生活環境が大きく異なる。

当然ながら投資をする上で、その不動産の立地は非常に重要な条件になるし、セブ島であればエリアによって全く別の町と言っていいぐらいに環境が変わる。

例えば、マクタン島の中でもシャングリラホテルやムーベンピックホテルがあるような南側のエリアは、リゾート化が進んでいる場所。

ある意味で言うと、観光客目線でのセブ島らしい場所と言える。

ここら辺であればいくつかコンドミニアムもあるし、ムーベンピックであれば、ホテルだけではなくてレジデンスという居住エリアもあるので、そういったところに不動産を購入することもできる。

この辺りはリゾート地としての価値が高く、部屋によってはオーシャンビューなので、そういったところでも価値が高い反面で、高級ホテルに隣接したレストランがある以外は、生活環境としてはあまり整っていない。

タクシーを拾ってわざわざ町まで出なくてはいけないので、ロングステイをするという視点で見るとかなり不便。

こういったことを嫌って、このマクタンの南側を不動産投資や移住の際の住居選びで敬遠する人も多い。

マクタン島も中心部になるとそれなりの利便性ではあるものの、空気が綺麗なわけでも、緑が豊かなわけでもなく、利便性もセブシティの中心部には大きく劣るので、空港が近いこと以外はあまりメリットを感じなかった。

日本人や外国人が多く住むセブシティの場合であれば、渋滞がひどいエリアなのと、信号がまともに整備されていないので、道を一本渡るだけでも、命がけになったりする。

そういった事情を考えておかないと、道の向こう側かこちら側かで不動産価格も大きく変わりかねないし、賃貸付けをしやすいかどうか、あるいは入居した人が契約を更新してくれるかどうかということにも大きく関わってくる。

私も現在住んでいる物件はセブシティにあり、比較的周りに緑が多くて、なおかつアヤラモールからも近い所を選んだ。

アヤラモールであればレストランも多数入っているし、アヤラモールの外にもレストランがそれなりにあるし、セブシティの多くに見られるような空気の悪さもない。

空気が綺麗であることを必須条件として仲介会社にも伝えておいたが、その条件に似合う物件を紹介してもらえた。

他にも、マンダウエというセブシティと隣接している町も人気が高く、こちらはよりマクタン島に近い位置にある。

ただし、マンダウエは原則として排気ガスがかなりひどく、個人的にはロングステイをするには気が進まないエリアだった。

さらにはセブシティをもっと東の方に行けば、リロアンというエリアがあるし、西の方に行けばタリサイがある。

この辺りのエリアになると自然が多くなる反面で利便性は著しく落ち、場所によっては1人で外国人が出歩くことに危険を感じたりもする。

というのも、周りがスラムというわけではないが、明らかに貧民街のようになっていたりするので。

視察を兼ねてホテルに泊まってみた際も、タリサイの方は気楽に外を歩けるような雰囲気ではなく、主にホテルの敷地内で過ごすことになった。


限られた外国人需要の奪い合い

セブのカフェ
日本人がセブ島で不動産投資をする場合、対象となる物件の多くは、外国人居住者を想定している物件となる。

世界的なリゾート地であり、さらにロングステイ先でもあるセブ島にたくさんの外国人がいることは事実だが、当然ながら無尽蔵に湧いて出るわけではない。

さらに駐在員の場合なら、コネクションのある不動産会社から継続的に物件を仲介してもらっているので、新しい物件が完成したからといって、そちらに簡単に鞍替えしてもらえるわけではない。

ほとんどの国においてそうであるように、フィリピンのセブ島においても、外国人居住者のかなりの割合は駐在員に占められ、その部分については、仲介会社の手腕というか、すでに築き上げている会社との関係性によって左右される部分。

そういったことを考えずに、物件そのものが良いというだけの理由でコンドミニアムを購入しても、思ったような投資収益を得られないし、そもそも賃貸付け自体が難航しかねない。

特に近隣に新しいコンドミニアムが一斉に建つような場合には、値崩れを起こす可能性もあるので、そういったことも考慮しておく必要がある。


新築か中古か

工事中のエリア
フィリピンにおいては、まだ建物の完成前、あるいは工事着手前から購入できるプレビルドの案件も多い。

この場合のメリットは、完成した物件を購入するよりも安く買えるということ。

デベロッパー側としても資金調達をしながら物件を作っていけるので、投資家からの資金を早くから集めることでキャッシュフローを有利に回しやすくなる。

不動産投資におけるプレビルドのデメリットとしては、完成せずに計画が頓挫するリスクがあることや、完成した物件を見ることなく購入することになるので、予想と違っていたということが起こりかねない点。

例えば私がマカティに住んでいた時には、すぐ近くの一等地に建築中のオフィスビルがあったが、どうやらそちらはフィリピンの有名弁護士が旗振り役となって資金を集めたものの、途中で計画が頓挫し、工事が止まったまま1年以上放置されていた。

また、マレーシアに住んでいた時には、プレビルドの不動産で本来1階に病院が併設される予定だったコンドミニアムが、資金繰りが厳しくなったために病院を外して建設することになり、購入者からクレームが殺到したという話も聞いたことがある。

こういったことが、プレビルド物件への投資のデメリットとなる。

すでに完成した新築物件と違い、管理会社がしっかりとしたところなのかどうかを判断しづらい点も、デメリットとして挙げられる。

実際フィリピンの管理会社、一般にはアドミンオフィスと呼ばれることが多いが、これはいい加減なところが多く、居住者と接することも多いので、ここに不満を持たれると、契約の更新が難しくなる。

フィリピンの場合、一般的な不動産の賃貸契約は1年単位となっており、前払い家賃を1年分納めるか、小切手を切るのが通常の支払い方法となり、契約期間の途中で出ていっても、契約満了時と同じだけの金額がかかる。

家主から見ると、契約期間満了前に退去されても1年分の家賃を受け取れるため、中途での退去が起きるのは問題ないが、契約満了時に更新してもらえないのは空室率が上がって、不動産投資においてデメリットとなる。

安定した家賃収入によるインカムゲインを得たいのであれば、長期の入居者が望ましく、その観点から見ると、管理会社の手腕が確認できないのは、かなり不安なところ。

中古物件であればそれらの問題はクリアできるし、他の部屋のデータ等も見て、賃貸付けがしやすいかどうかを判断できるというメリットもあるが、当然ながら経年劣化等によって建物が傷んでくると、どんどん価値は落ちていくことになる。

プレビルドや新築、中古のどれがいいということは、一概には言えないが、それぞれのメリットとデメリットは一考しておく必要がある。


マニラと価格差がなくなってきているが・・・

アヤラセンター
首都マニラとセブ島の不動産価格は、どんどん差が縮まっている。

しかもセブ島の中でも、セブシティやマクタン島の一部の、いわゆる一等地に当たるようなエリアであれば、マニラの中でもマカティと同じぐらいの平米単価になってきているので、こうなってくると、その部分での価格の妙味は存在しなくなっている。

もちろんセブ島の場合には、首都であり大都会であるマニラと違い、田舎である反面でリゾート地でもあるので、その点がメリットであるのは事実。

しかしながらセブシティ側は美しい海に面しているわけでもなく、一応海があるにはあるものの、すぐ向こうにはマクタン島が見え、景色として素晴らしいわけではない。

そしてマニラの経済規模はセブ島の7倍とも言われており、不動産の賃貸市場にしろ、あるいは売買の市場にしろ、マーケットが大きいので、マニラのほうが流動性が高い。

そういったことを考えてみると、現在の条件であれば、わざわざセブ島に不動産投資をするということは、リスクが目立ってしまうという風に感じている。

さらに言えば、マニラであっても、すでに不動産価格が上がりすぎていて、キャピタルゲインを得るにしろ、インカムゲインを得るにしろ、なかなか厳しい状況になっているというのが現実。

こういったことは現地で投資修業を通じ、色々な物件やモデルルーム等を見て回って感じたところ。

今現在の市場環境であれば、フィリピンの不動産の中でも投資対象となるのはごくごく一部だけで、特別な条件が付加されていない限り、原則として対象外と考えるのが妥当なところだと、個人的には評価している。



大切なことを

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