海外不動産なのに日本でローン!?

海外の不動産を購入する際の常識。

それはローンを組んでもらいたい場合、
現地の銀行やデベロッパーに頼むということ。




他の国の不動産を買うために
日本の銀行がローンを組むことは原則としてない。

あるいは、フィリピンの不動産を買うのに、
第三国が、たとえばマレーシアの銀行がお金を出すこともない。


フィリピンの不動産ならフィリピンの銀行、
マレーシアの不動産ならマレーシアの銀行。

これが大原則。



しかし、投資仲間の情報によると、
フィリピンのある物件を購入する場合には、
例外的に日本の銀行がローンを組んでくれるらしい。

つまり、日本の不動産よりも物件価格がずっと安いとは言え、
一括で支払うような資金がなくても、
銀行ローンが組める人であればチャンスを得られる。


公務員やサラリーマンである場合、
銀行からの信頼は個人事業主や経営者よりずっと厚い。

独立してからサラリーマン時代の２倍、３倍稼ぐようになっても、
あくまで銀行が評価してくれるのは現役のサラリーマン。

収入の多さよりも、
キャッシュフローが安定していることを
日本の銀行は重視する。

組織の中で給料をもらって生きている人にとって、
この点は大きな強みになる。



そして日本居住者であることも条件なので、
日本人でも海外居住者は今回の件の条件には当てはまらない。

つまり、私はこのローンを利用できないことになる。

話を聞いた時から薄々予想していたが、
さすがに海外居住者が対象にならないのは仕方ない。


海外不動産の常識をくつがえす事実ではあるが、
個人的には空振りに終わってしまった。

時々こうしたケースはあるようで、
日本の銀行が認める規模で展開し、
説得に応じてもらえた場合に限るため、
あくまで例外的な話ではある。

また、当初は日本の銀行のローンなしだった海外不動産が
その後に銀行の協力を得られるようになる場合も。

ただし、あくまでもレアケースであり、
原則はコンドミニアムにしろ土地にしろ戸建てにしろ、
物件がある国の銀行から融資を割り当ててもらうこと。

あるいはデベロッパーが用意した
インハウスローンを利用することになる。

このインハウスローンは
融資をするのが銀行ではなくデベロッパーになり、
利率が銀行よりも不利なレートになるのが通常。

そのため、銀行から資金を引っ張れるのであれば、
海外不動産の場合でもそれが理想的。

私は全額自己資金でタイのコンドミニアムを購入し、
フィリピンのプレビルドの物件も
完成時に残額をまとめて払うことになっている。

この場合、銀行やデベロッパーに
余計な利息を払う必要がないのは強みだが、
不動産投資の妙味であるレバレッジは効かせられない。

そこが難点でもある。


もしも私が公務員かサラリーマンであり、
今も日本に住んでいたら・・・。

一瞬そんな妄想が頭をよぎった。

別に戻りたいとは思わないが、
今回の件に限って言えばうらやましい気持ちがないと言えば嘘になる。

手持ち資金を一部だけに抑えながら、
資産を大きく増やしていくチャンスがあるのだから。