マレーシアの不動産投資には大きな危険性も


マレーシアの不動産投資が日本でも注目されるようになったが、
市場には加熱し過ぎている感触が漂っている。

たとえば首都のクアラルンプールを例にあげても、
すでに物件価格が上昇しすぎて
下手な日本の地方都市よりもずっと割高に。

急激な価格上昇の常として、
家賃よりも購入価格の高騰の方が勢いがあるため、
もはや家賃収入によるインカムゲインによって
ローンを返済していくことはできない状態。



マレーシアのような新興国の不動産投資においては、
インカムゲインを得ながらローンを返し、
長期的にキャピタルゲインを得られることが
大きなメリットになる。

しかし、クアラルンプールにおいては
すでにその方針に沿った形での投資は困難になっている。


しかも供給過剰の感があるため、
賃貸付けが容易ではなくなっているという問題も。

私の友人が持っていた一等地のコンドミニアムは
半年以上たっても借り手が見つからなかった。

間違いなくクアラルンプールでも有数の物件だったのに、
それだけ借り主が出てこない状況。

景気のいい新興国において危険な兆候だ。



その状況にいち早く陥ったのがバンコクの不動産市場。

こちらも供給過剰な上に
金余りのために世界各国から資金が流れてきて、
物件価格ばかりが上昇してしまった。

結果、家賃収入では到底支払いが追いつかず、
売却益狙いでの投資になってしまった。

クアラルンプールの不動産も同様になっている。



ただし、マレーシアの不動産投資が壊滅的というわけでもなく、
エリアによってはチャンスはある。

代表例はシンガポールに隣接するジョホールバルで、
国王の交代によるシンガポールへの親和政策への転換、
マレーシアの国家プロジェクトである
イスカンダルプロジェクトの進行、
シンガポールからジョホールバルへの地下鉄開通予定等で
不動産価格はすでに上昇している。

投資対象として注目されており、
シンガポールやマレーシアの華僑のつながりから
早いうちから中国マネーも入ってきている。



ただし、日本でマレーシアの不動産投資が話題ということは、
すでにタイミングが遅い可能性が高いということ。

ジョホールバルにしても、
乱開発と言わざるをえない広範囲な開発がされ、
現地に2年住んで観察した限り外れの物件も乱立していた。


需要がないエリアにまでコンドミニアムを次々に作っても、
日本の9割ほどの国土に3,000万人弱しか人口がいない国。

シンガポールからの流入が見込めると言っても
無尽蔵に借り主が増えていくわけではない。



そのため、家賃収入を得ながらゆっくり物件の値上がりを待てるのは
かなり限られた物件になるのではないかと。

数年後には多くの日本人投資家が
賃貸付けができない物件を持て余すことになると思う。



ただ、それがマレーシアの不動産は投資対象として
不適切であることを意味しているわけではない。

エリアやデベロッパー、物件のクオリティー等によって
条件は個別に違ってくるので。

マレーシアにお金が流れているのは間違いないし、
この20年の日本の不動産に比べたら
ずっと多くのチャンスが存在するのは間違いない。



イレギュラーなほどに大きなチャンスが去り、
まともな慎重さが求められるレベルに戻っただけの話。

「マレーシアの不動産なら、とりあえず買っておけばいい」
というのは投資家としてありえない考えだし、
そうした状況が終わっただけで悲観する必要はない。

その状況の方が異常だっただけなのだから。



まともな判断力を求められるようになった途端に
チャンスが消滅したと思うようなら、
そもそも不動産投資なんてするべきではない。

それはマレーシアでもどの新興国でも同じこと。



高騰市場が冷静さを取り戻した時、
多くのアマチュア投資家が混乱するはず。

仲介会社を非難する人もきっと殺到するはず。

それが自分の能力と適性の欠如を意味していると
気付くことすらなく。




マレーシアは国土が広いので他にも様々なエリアがある。

有名どころであればペナンがいい例。

こうした場所にもチャンスはあるものの、
日本人が投資をして管理状態を確認したり、
そもそも需要の有無を判断するだけの情報を得るのは容易ではない。

よほど現地に根ざした活動をしない限りは
現実的に厳しい。


その意味では、
マレーシアの不動産といえば
クアラルンプール、ジョホールバル、ペナンの3箇所に
事実上絞られてしまう。

そして、どの街を取っても
買えば儲かる魔法のタイミングなどではないことは明らか。



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執筆者、伊田武蔵
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