マレーシア不動産投資に失敗した人が数年後には続出する理由(現地在住者の視点)

いまだにマレーシアの不動産投資が熱いと
無垢な信頼を向けている人がいる。

そうした人が失敗する前に一応警鐘を鳴らしておくと、
この国にチャンスがチャンスの渦中という幻想は
すでに何年も前のもの。


たとえば、首都のクアラルンプール。

東南アジアの中でも有数の大都会であり、
パビリオン等の一流ショッピングモールもある。


マレーシアの不動産投資で失敗する人が
早い段階で現れるのはクアラルンプールだろう。

首都であり、この国で圧倒的に発展している街なので
当然私も視察に行った街。

しかし、実態は厳しく、購入するには程遠かった。

すでに賃貸付けが難しく、
管理会社の問題もあるのだろうが、
現地でも一流のクオリティーで築年数も浅い高級物件が
１年ほどたっても借り手を見つけられなかったという話も聞く。

ちなみに、これはショッピングモール、パビリオンの上にそびえる物件。

クアラルンプールの中でも
屈指の立地のコンドミニアムでも、この有様。

明らかに実需以上にコンドミニアムが乱立し、
さらに価格も高騰している。


というのも、先進国がジャブジャブ紙幣を刷り、
行き場がなくなったお金が新興国に流れ込んだので
急激な価格上昇の圧力がかかった。

その流入先の１つがマレーシアであり、クアラルンプール。


キャピタルゲインを狙うにも価格は上昇してしまったし、
インカムゲインも家賃の上昇の遅さと
賃貸付けの難しさでいまいち。

住む側にはよくても、
不動産投資では失敗しやすい状態になっている。



ましてアメリカやEUが金融引締めの方向に向かったことで
資金が引き上げられていっている状況もある。

つまり、物件の値上がりが難しくなっている。


マレーシアの不動産投資においては
ローンの割合がだんだん下がっているが、
それ以外にこうした問題もはらんでいる。

ちなみにローンに関して言えば、
５年ほど前は85%まで出していた銀行が
今では70%出れば良い方になっている。

それだけ銀行の外国人への貸付も厳格化された。

ジョホールバルに目を移すと

クアラルンプールから南下した街、ジョホールバルはどうか？

こちらもマレーシアの不動産投資で注目されているが、
数年後には失敗したと嘆く人が続出するだろう。


ジョホールバルで注目されているのは、
なんといってもヌサジャヤ・エリア。

とにかく広大な開発計画を進めていて、
見ていると圧巻されるものがある。

ジョホールバルに２年住んで投資修行をしたので、
ちょっと視察をしたぐらいでは分からないことも知っている。


残念ながら、ヌサジャヤ自体があまりに広大すぎて
全区画に需要を創出できるとは思えない。

マレーシアという日本の人口密度の３分の１から４分の１の国で、
なおかつ人口100万人台のジョホールバルで
明らかに過剰な開発がされている。


不動産投資に失敗する投資家が出ても、
デベロッパーは建てれば儲かる状態が形成されているので、
とにかく手を休めることはない。

安い労働力としてインドネシアからの出稼ぎ労働者を受け入れ、
郊外も含めて次々にコンドミニアムや一戸建て、セミディタッチ等の
住宅を建築中。


こちらも供給量が多すぎて、
入居者探しに困るであろう物件をいくつも見てきた。

逆に言えば
立地が良い場所は限られているので、
一部の不動産は投資をする価値は十分にあると思う。

私自身、諸事情でローンが組めないという悲劇がなければ
迷わず購入した物件もある。


しかし、大多数の不動産は先行きが見えないか、
失敗する未来が濃厚に垣間見えるもの。

完成後の賃貸管理のことまで考えているとは
到底思えない立地のコンドミニアムも少なからず見かけた。

人口に対して過剰な開発

ジョホールバルという面積が広大で、
人口は100万人台しかいない街を開発しまくるということが
何をもたらすのかを考えてほしい。

この街はムダに広いために視察をしてもいまいち把握しづらく、
不動産業者はイメージをコントロールできる。

そのため、一度だけ現地入りして視察をし、
意気軒昂で投資を決めて失敗する人が続出するだろう。

日本人向けの業者だと、
残念な物件を扱っているところが大半という事実もあるし。



２年も住んでいると、
さすがにジョホールバルの真実の姿が見えてくる。

とりあえぶ不動産を買えば値上がりするというのは
過去の成功モデル。

すでにシンガポールや中国を中心に
大量のお金が流れ込んできている。

慎重に物件を選ばなければ失敗する状態が、
すでに到来している。


もちろん、成功が難しくなっていると言っても、
それは過去と比較した相対的な話。

今でもジョホールバルには大きなチャンスがある。


ただ、それは無条件に不動産投資をすればいいとか、
そういうレベルではなくなっているということ。


マレーシアの場合には、
タイやフィリピンと比べても人口が少ないという
明確な特筆事項がある。

何しろ3,000万人もいないので。


ということは、
同じペースで開発したとしたら
需要が満たされるタイミングが圧倒的に早いということ。

マレーシアへの不動産投資で失敗しないためにも、
この点は気に留めておく必要がある。

販売力はあっても賃貸管理が・・・

バンコク在住の友人が購入したプレビルドのコンドミニアムは、
海外投資の世界では有名な日系の会社が販売していた。

販売力のある会社で、
そのコンドミニアムもシャングリラグループをデベロッパーに持ち、
日本人を中心に２棟をほぼ完売したと聞く。

その物件が完成して１年近くたつが、
賃貸付けの状況はどうなのか？

友人に聞いてみたが、まったく芳しくないらしい。

当初聞いていた話に比べ、そもそも借り手が見つからない。

しかも、その販売会社は人材も定着していないし、
賃貸付けについては力を入れている様子も伺えず、
社内体制としても貧弱そのもの。

つまり、コンドミニアムを売って儲けることには熱心だったが、
完成後の賃貸管理は適当。

結果、家賃収入が十分に入ってくるわけでもなく、
すでに暗雲が立ち込めている。


今後は、このような物件が増えていくことが予想されるし、
マレーシアのコンドミニアムの建設ラッシュが一段落し、
完成した物件が増えるほどに借り手を巡る競争は激化する。

これは必然的な道筋なので、回避できるものではない。

その激しい争いをくぐり抜けて
入居者を見つけられる物件以外では、
家賃収入を継続的に得るのは難しくなる。


もちろん投資用の不動産であれば、
借り手も付かないコンドミニアムが高く売れるはずもなく、
売却益も期待できなくなってしまうだろう。

いまだにプレビルドの物件の販売も続いているが、
もはや新築物件どころか中古であっても
仕込みの段階は終わったと見るのが妥当だろう。

追記：マレーシアのその後

以前に上記記事を書いてから、すでに２年が過ぎた。

その間もマレーシアの不動産の状況には目を光らせていたが、
案の定価格は高騰し、家賃はそれに見合うだけの伸びを見せずに
インカムゲインのバランスは悪くなっている。

家賃でローンを返済するというのも、
現在販売されている物件の価格から見れば困難。


また、需給バランスもますますいびつになっている。

クアラルンプールでは乱開発が行われ、
借り手が付かない物件も多数出てきている。

これは首都ならではの事情ではなく、
ジョホールバルのコンドミニアムに投資した人の話を聞いても
同じような状況にある。

一時期は鳴り物入りで募集されたプレビルド物件だったが、
完成してみれば入居者はまばら。

今後、さらにコンドミニアムはジョホールバルに乱立するため、
入居者の獲得競争は熾烈を極める一方になる。

その中で適正な家賃収入を得るハードルは高い。



外国人の最低購入価格が全国に先駆け、
ペナンで50万リンギットから100万リンギットに引き上げられたが、
それがクアラルンプールやジョホールバルにも適用されるようになり、
流動性の面での問題も出てきた。

一定の時期までに完成しているコンドミニアムには
最低購入価格の引き上げは適用されないとする向きもあるが、
実際にはかなり基準が曖昧で、
行政とデベロッパーのコネにも左右される模様。

何にしもて、流動性が下がったのはいただけない。

また、不動産取引の安定性という面で、
マレーシアが法律を変えてくる国だと
世界に向けてアピールしてしまったようなものなので、
その点を毛嫌いして撤退する投資家や、
参入を見送る投資家も出ている。



マレーシアも含めた東南アジアの新興国の不動産価格は、
その国の景気や特有の事情だけではなく、
世界情勢にも影響を受ける。

元々、アメリカを中心としたQE（量的緩和）によって
輪転機を積極的に回して紙幣を刷り、
市場にじゃぶじゃぶ供給してきたお金が
新興国不動産に流れてきて価格が短期間に高騰した。

すでにアメリカはQEをやめている。


それ以外にも、アメリカが金利の引き上げをすれば
安全資産である預金等にお金は流れていくため、
マレーシアの不動産に背を向ける流れができる。

あるいは中国やヨーロッパの経済問題にしても
影響が及ぶため他人事ではない。

特に中国からの投資マネーが去っていくようなことになれば、
マレーシアの不動産価格にも多大な影響を及ぼすリスクがある。



値上がり前に買った人は大きな利益を出しているが、
クアラルンプール・ペナン・ジョホールバルのどの街を見ても、
購入に適した時期はとっくに過ぎ去った。

３年ほど前にマラッカでも新築のコンドミニアムの勧誘をされたが、
とても手を出すべき価格ではなかった。

そうした時期に到達しているし、
仮に移住して自分が住みながら将来的な売却を目指すということでも、
私なら購入は見送るだろう。