嵐を呼ぶフィリピンの不動産視察


深夜にマニラに近づいて来た台風が勢力を増し、
シグナル2からシグナル3に成長。

マカティに1年住んでいた時でも
経験したことのないぐらいの強風にマニラは見舞われた。

そして、その日はマニラ不動産視察の日。


合流予定者の中に嵐を呼ぶ男でもいたのか?

真相は不明なものの、視察は中止になってしまった。




それから一週間後、
マニラからセブに飛び、不動産視察を行った。

こちらは快晴の中で物件を見ることができた。



合流した世界4大自由倶楽部のメンバー達及びエージェントと
マリオットホテルのロビーで待ち合わせ。



その後、中古物件を中心に見て回り、
最後の方はプレビルドの物件のショールームもチェックした。



ロフトタイプの部屋も





コンドミニアムからの眺望



充実したトレーニングジム





マクタン島のホテル併設のコンドミニアムのロビー


プールの向こうにはプライベートビーチも




足だけ海に入ってみたり





部屋からも海が見える




視察途中でランチに立ち寄った南国風レストラン



午後はマクタンニュータウンの視察も





ヒルトップの物件







その他にも、いくつかの物件を視察後、
合流してくれた倶楽部メンバー達とアヤラモールでディナー。

充実した一日だった。




セブの海は同じくアジアのビーチリゾートであるペナンよりも、
明らかに美しい。

視察中も海に面したコンドミニアムがあったが、
その眺望に思わず息を飲んでしまった。




今回中古物件を中心にしたのには理由がある。

まず1つ目はキャッシュフローの問題。

プレビルドは当初積み立てる金額は小さいものの、
完成するまでに時間がかかる。

海外では予定より完成が遅れることは一般的だし、
その後も共有スペースの整備等に時間を要するため、
実際に物件が家賃収入を生むのには時間がかかる。



そして、もう1つは物件管理の問題だった。


■マカティでの1年間の体験

生まれて初めて新築物件に住んだのが、
マカティで過ごした1年間だった。

せっかく新築の物件だったし、
住んでみるのも良い経験になるかと思ってそこを選んだ。

たしかに大きな経験になった。

フィリピンの新築のリスクが分かったという意味で。



コンドミニアムの場合、管理会社が入っている。

マネジメントオフィスとか管理室と呼ばれることが多いが、
フィリピンではアドミンと呼ばれる。

このマネジメント体制が、物件によってまちまち。

総じて言えば、日本より適当。



日本人が住むような物件なら
24時間ガードマンは在中だし、
コンドミニアムを掃除してくれる人やアドミンの事務スタッフなど、
数多くの人が働いていることになる。

問題は、その質。

物件ごとの落差が激しいため、
外れを引くとどうにもならない。

そして、見事に外れを経験してしまった。




■水漏れ事件

ある日、コンドミニアムのガードマンが部屋を訪ねてきた。

下の階からシャワールームの水漏れで
苦情が来ているという。

2度ほど訪問があった後、
原因を調べるのでシャワールームの壁を壊すと言いだした。

しかも一週間程度シャワーが使えないと。


当然困ると抗議したところ、
数日後にアドミンのスタッフが来た。

原因の調べ方はまだ未定という。


その数日後、今度は工事業者がやってきたが、
英語がまったく通じない。

彼は壁の様子を眺めたりして帰っていった。



こんなことを10回以上繰り返した後、
ぱったり誰も来なくなった。

しかも、5分ぐらいしたら戻るとか、
今から行くという連絡が入ってから
放置ということを何度も起こしながら。


2ヶ月ほどたって確認したら、
私の上の階に原因があって、
いつの間にか解決していたらしい。

再三にわたって部屋に入って調べておきながら、報告もない。


そもそもどこの部署の管轄なのかも不明。

明らかに畑違いであろうガードマンが
なぜやって来たのか理解しがたい。




■事務作業がまったくできていない

水道代の支払いは、
毎月アドミンに行かなくてはならなかった。

しかし、事務は常に遅い。

堂々とあくびをしながら、
わざわざ「スリーピー」とはっきり口に出して言い出しながら
事務処理をする始末。

作業を終えるのを、机をはさんで私が待っているし、
その後ろには他の住人も待っているにも関わらず。



退去時等のやり取りが必要なときには、
常に複数のミスによってスムーズに作業が進まず、
思わぬタイミングで時間が取られることになった。

まともに作業ができるスタッフがいないため、
アドミンに関わるたびに問題が起こるという流れができていた。




■郵便受けが使用できないまま

入居当初はまだ一部工事中ということもあり、
郵便受けもビニールシートをかぶった状態だった。

その後、見た目には使える状態になっていたが、
なぜか運用が開始されない。

結局、そのまま1年が過ぎ、
郵便物はいちいちフロントで手渡しという状態だった。




■プールの更衣室のシャワー

プールには共用の更衣室があり、
そこに個室のシャワーが付いている。

ここの水の流れが悪く、
水がどんどんたまっていってしまう。

しかし、最後まで改善されることはなく、
シャワーを浴びていると足首まで水に浸かる状態に。




■メンテナンスされないゲームルーム

ダーツやビリヤード、卓球台のあるゲームルームが
当初は魅力的だった。

しかし、問題はメンテナンスが適当すぎたこと。

ダーツは矢が補充されず、
卓球も球がなくなったまま放置。

唯一使える状態が続いていたのはビリヤードだけだった。





はっきり言って、
この管理会社はフィリピンの中でも外れ。

色々不動産投資関連で話を聞いていても、
特に物件管理がひどいコンドミニアムだった。


中古の場合、
既存の状態を見れば管理会社の質は見て取れる。

あるいは評判を調べたりすることも可能だし、
ちゃんとした不動産会社ならそこまで把握している。

建物というハードだけではなく、
物件管理というソフトが重要なのは当然のことなので。



しかし、新築の物件だと実績がない上、
建物ができたばかりでメンテナンスの質は見て取れない。

これが痛いところだった。

毎月、アドミンに水道代を支払いに行くたびに
イライラするような物件だと知っていたら、
もちろん住んでいない。




仮にプレビルドの物件を買って
そんな部屋に住まなければいけないとしたら、
ストレスがたまることになる。

自分が住むのが嫌になったからといって、
賃貸に出しても付加価値の低い物件ということになる。

事実、私がマカティに2年住む予定だったとしても、
2年目は別の物件に住んだだろう。

こうして賃貸に出しても借り手が安定しない状態に陥る。



管理会社がダメな物件というのは
賃貸に出した場合の客付けにも悪影響を及ぼすし、
自分が住むときも不便になる。

プレビルドだとこの点を確認できないのが怖い。

物件管理というソフト面の重要性を感じた1年だった。




結局、住み心地ということを考えると、
ちゃんとした管理ができていることを確認できた
中古の物件の方が安心だというのが今の私の結論。


ちなみに、私が住んだ物件は建物自体は立派だったし、
日本人向けのフリーペーパー等にも広告を頻繁に載せていた。

現地の大手デベロッパーと日本企業が共同で開発した物件なので、
その点でも信頼できると思っていた。





こうした事情があったため、
セブでは中古物件を中心に見てきた。

中古でも物件管理がしっかりしていて立地が良く、
内装をきれいにすれば借り手は付く。

新築やプレビルドにこだわる理由はなくなった。


ただし、マニラはセブの12倍の経済規模がある上、
不動産価格はそれほど変わらない。

思ったほどリゾート地としてのセブの実需がそこまで強くはなく、
個人的にはマニラの中古物件の方がいいという結論に至った。



なお、中古物件に限定してみた場合、
セブは1,000万円以下の物件が少ない。

以前は大きな部屋が多かったため、
価格が安いのはプレビルドの物件が中心で、
最近は小さな部屋が増えているという。


マニラの場合は予算に応じて様々な価格帯の中古物件があり、
その点でも魅力を感じた。




そして、改めて感じたのはフィリピン不動産の強さ。

新興国の不動産が軒並み値上がりし、
実需を越えた供給がされている現状の中で、
外国人への融資を厳しく制限しているフィリピンは、
まだチャンスが残っている。

勉強会の後、
質問があってエージェントと再び連絡を取っていた。


その話の流れの中で、
一緒にいた人達が私のメルマガを読んで
同行していたことに話が及んだので、
思いつきで勉強会の開催をお願いしてみた。

マカティで1年投資修行をしてたどりついた
信頼できる不動産会社のCEOなので、
勉強会を開いてもらえれば私としても勉強になる。



ダメ元で口にしてみたところ、なんとOKをもらえた。

その後、色々詰めてみた結果、勉強会の概要が決まった。



まず、参加費は無料。


ただし、こうしたコミュニティーを作ると面倒なのが、
他の不動産業者が入ってくること。

自社(もしくはパートナー企業)の案件に
誘導することを目的にした人が
入り込む例は少なくない。

一目で分かるバレバレなやり方ばかりではなく、
手の込んだ間接的にやり方のことも。



そこで、今回の勉強会の参加には
必ず実名での登録が必須となる。

これは本来の趣旨と関係のない目的でやって来る
悪質な業者を寄せ付けないための防御壁とするため。

そのため、本名のフルネーム以外の登録は削除する。
(アルファベットや平仮名での表記等もすべて削除)




なお、勉強会はフェイスブックグループを作って行う。

講師はフィリピンにいるし、
私はどの国にいるかも分からない。

住んでいる場所も参加者それぞれで違う上に、
スカイプ等で勉強会を開くのも
時間によって参加できない人が出てきてしまう。


そこで、フェイスブックグループを作り、
自由に質問や議論ができる場を作ることにした。

日程は日本時間で8/2(土曜日)午前10時から
8/4(月曜日)夜9時までの3日間。

その間に質問等ができるということになる。



なお、フェイスブックグループでのやり取りは
参加メンバーのみが見ることができる。

外部からはグループの内容や参加者を
一切見ることができないように設定するので、
周囲の人に知られたくない場合でも心配は不要。

そもそも招待した人以外は、
グループの存在すら見えないようにしておくので。


投資をしていることを家族や同僚に知られたくないとか、
そういう場合でも安心して参加していただける。


フィリピン不動産勉強会への参加登録はこちらから


なお、フェイスブックで使っている名前は
本名である必要はない。

あくまで悪質な業者が入ってこないように
本名を登録してもらうだけなので、
それを見ることができるのは私だけなためご安心を。




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執筆者、伊田武蔵
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