スペイン不動産の魅力は家賃でも売却益でもない




天才建築家ガウディを輩出し、サグラダファミリアやカサ・ミラ、カサ・ビセンス等のユーニクな建築物を持つことでも有名なスペイン。

この国に不動産投資をするメリットは、あるのかどうかという視点で、今回は見ていこうと思う。

先日は、首都マドリッドを訪れ、現地の地上環境なども見てきたが、正直なところ、不動産投資には適していないというのが結論。

但しこれは一般的な見解であって、家賃とか売却益というものを考えた場合の話。

というのも、すでに不動産価格が高騰している部分もあり、これ以上価格が上昇し、売却益を得られるかどうかというのは怪しいし、家賃収入についてもあまり期待ができないというのが、現状の利回りを見ての感想。

付け加えるならば、スペインの不動産市場というのは、足元の景気がおぼつかないところもあり、そもそもこの国の経済状態が悪いので、今後の見通しというのは、かなり不安定になってしまう。

そういった中で、お金を目的として、投資をすることは、あまり適切な選択ではないように思うし、私自身も日本から遠く離れて、情報も限られたこの国に、わざわざ不動産投資をしようとは思わない。

しかしながら、スペインという国が、経済危機に追い込まれたおかげで、新たなるメリットが一つ生まれることになった。

期間限定の大きなメリット

当初、スペイン政府が発表したところでは、16万ユーロの不動産投資をすることによって、居住権を得られるようにすることを検討しているというものだった。

但しこれは、一国の話だけではなく、他のヨーロッパの国にも影響が出てくる。

というのも、ほとんどのヨーロッパの国は、シェンゲン協定というものを結んでおり、スペインも例外ではない。

そして実施国は、国境沿いでパスポートチェックとか、移民の管理というのをしていないので、自由に域内を移動できることになる。

例えばスペインの場合は、フランスやポルトガルと、陸続きで隣接しているが、これらの国にスペイン人が移動をしたり、あるいはスペインに居住権を持つ外国人が、他の国に移動することが自由になる。

当然フランスを越えて、ドイツやイタリアに行くとか、そういったことも可能。

ということは、スペインがわずか16万ユーロの不動産投資によって、居住権を与えるということは、他の国にも質の低い移民が押し寄せる恐れが出てくるということ。

当然ながらフランスやドイツのような、平均所得の高い国は、その影響をもろに受けることになる。

というのも、仕事目当ての移民は、所得水準の高い国に集まるわけなので、ルーマニア人やポーランド人が、ロンドンに数多く移住するように、スペインの居住権のハードルが低いと、結果的にドイツ、フランス、イギリスのような国が、迷惑を被ることになる。

そしてこういった国の反対を受け、スペイン政府も結局、方向を修正し、50万ユーロ以上の不動産投資をした場合に、居住権を与えるという形で決着した。

ちなみに隣国のポルトガルも、同じく50万ユーロで、同様の制度を設けているので、これであれば特別安いわけではない。

更に言うと、ハンガリーであれば、国債への投資で永住権を得られるが、その基準額が25万ユーロと、スペインの半分になっているので、こちらの方がハードルは低いということになる。

こう考えてみると、スペインに50万ユーロ以上の不動産投資をすることで、他の国、例えばポルトガルやドイツ、フランス、イタリア、オーストリア、更にベネルクスと呼ばれるベルギーやオランダ、ルクセンブルク等にも住むことが可能になって、移住先というのが、大幅に増える。

更に言えば、現状シェンゲン協定に、加盟している国の場合、合計で旅行者としての滞在日数が決まってくるので、半年のうち90日以内というのが、大部分のヨーロッパの国の通算での滞在可能日数となっている。

これは、長期旅行者にとっては悩みの種で、私自身も今現在ヨーロッパに来ているが、あと数日でポーランドを出なければいけない理由というのが、まさにこのシェンゲン協定の制限。

しかしながら、スペインで居住権を得れば、100日でも200日でも、長期旅行を楽しむこともできるようになるため、移住者だけではなくて、長期旅行者にとっても、この制度というのは魅力がある。

但しこれは、永続的な制度というわけではなくて、あくまでもヨーロッパの経済危機の余波を受け、誕生したもので、海外から資金の獲得を誘導するためのもの。

ということは、スペインという国の経済が潤ってきた段階、当然のこととして、廃止されることと予想される。

今現在、ポルトガルやギリシャ等が、同様の制度を設けているので、同時期に次々打ち切りになるのか、それとも国によってかなり時期がずれるのか、ということはなんとも言えないし、そもそも明日急に打ち切りが発表になって、新規での居住権の取得が無理になってもおかしくないし、あとどれだけ続くかということはわからない。

そういった意味で、期限の不確定な案件ということになる。

居住権と金額が釣り合うのか?

純粋に不動産投資として見ると、スペインの環境はあまり良いとは言えないと感じているが、そこに居住権が加わることで、魅力的になるかどうかということについては、考える余地は十分にある。

50万ユーロ必要と言っても、この金額を丸々居住権を買う為に使うのではなくて、あくまでも不動産投資なので、仮に後日売却する時に利益を得ることができなくても、手数料等の諸々の費用を差し引いて、利益も損失も0の状態であれば、ただで居住権をもらえただけ得をするということになる。

あるいは、50万ユーロのうち、5万ユーロが損失として出た場合であっても、その金額で居住権を買えたと思えば、高いか安いかということは十分検討の価値があるし、スペインだけではなく、ヨーロッパ各国に住める権利として考えると、一割の5万ユーロ、つまり日本円で言うところの、650万円ほどだが、この金額というのは、十分に安い部類に入るのではないかと思う。

もちろんビザの必要性というのは人によって大きく違うので、一概に言えないが、他の新興国と同様のレベルで、ヨーロッパの多くの国の居住権を得られるというのは、明らかに格安。

そういった意味で、この居住権のビザを活用できる人にとっては、十分スペインの不動産投資というのは、魅力的なものとなっている。



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執筆者、伊田武蔵
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