マニラ・モールオブアジア近くのコンドミニアムの落とし穴

マニラ湾に面したモール・オブ・アジア近くは
コンドミニアムや商業施設の開発が進んでいる。

マカティやグローバルシティとは距離があるが、
こちらも発展が続いている場所の１つ。

このエリアで不動産投資を考えている人から
相談を受けたので、
その時に考えたことをシェアしておこうと思う。



まず、モール・オブ・アジアというのは
フィリピンの小売最大手のシューマートグループの資本で、
アジアトップクラスの販売面積を誇るショッピングモール。

マカティのグリーンベルトに比べると、
大きい反面で入っているテナントは
あまり高級志向ではない。

マカティで言えば、
グロリエッタと同等クラスというところ。

あるいはセブのアヤラセンターと同じぐらい。

特にレストランの格を見ると、
そういった傾向が分かりやすい。


グリーンベルトのイタリアンやスペイン料理なら、
1人の単価がワインを含めると
5,000円を超えることも珍しくない。

それに比べると、モール・オブ・アジアは
そうしたフィリピンで高級店に分類される店は
ほとんど見かけない。


具体的に入っている店を一部挙げると、
ベトナム料理のPho Hoa、
イタリアンのgotti’s、
シンガポール料理のBOON TONG KEE、
火鍋のフォー・シーズン・ホットポット、
フィリピン料理のラ・フィエスタ等。

和食レストランもいくつか入っており、
ラーメンの山頭火や凪、とんかつのYABUなど
日本系はかなり充実しているし、
マニラ在住者としては嬉しい店揃い。


明らかに顧客層もグリーベルトとは異なり、
フィリピンの中間層を中心に意識しているのが伝わってくる。

そして、この辺り一帯のエリアというのは、
そういったエリアと考えて問題ない。

つまり、マカティやグローバルシティに比べると
土地が安く、賃貸物件の家賃も低めに設定されている。



この周辺では多くのコンドミニアムが建っているが、
空港からも近く、マニラ内での立地は悪くない。

マニラは渋滞がひどい上に、
外国人が安心して乗れるレベルの
公共交通機関がない街であるため、
空港からの距離は賃貸付けを考える時に
重要なファクターの１つ。

特に外国人に貸し出すことを考えているのなら、
ニノイ・アキノ国際空港からの距離によって
旅行の利便性が大きく変わる。

何しろ距離は大したことがなくても、
渋滞に巻き込まれると本当に動かないので。

特にフライトの時には出発にしろ到着にしろ、
なかなか時間の自由がきかないことも多く、
渋滞がひどい時間帯に空港へ向かうこともある。

そんな場面を考えると、
空港からの距離が近いのは朗報。



この点はメリットなので、
不動産業者も教えてくれるだろう。

問題はデメリットの部分で、
モール・オブ・アジア近くは場所によって
雨で冠水しやすいエリアもある。

日本大使館の近くもそうだが、
大雨で道路に水があふれる場所は決まっている。

それなら改善すればよさそうだが、
治水管理は東南アジアの新興国に共通の課題で、
フィリピンだけが悩んでいることではない。

経済的にずっと先を行くタイの首都、バンコクでさえ
冠水や洪水は深刻な問題になっている。


コンドミニアムを売却するときや賃貸付をする時に、
この点はもちろん不利に働く。

しかし雨季に現地を見に行かないと、
冠水しやすいエリアであることや、
どの程度のひどさであるかは想像しづらい。

同じマニラでも地域によって大きな差があるし、
私がマカティのレガスピ地区に住んでいた時には、
近所に大きめの水たまりができる場所が一箇所あったぐらいで、
深刻な冠水には遭遇することがなかった。

同じ街でも高低差や治水管理の水準が異なる。

マカティは冠水防止策として、
買い物の際のビニール袋を廃止して、
紙袋に買えたほど。

これなら道端に捨てられたビニール袋が
排水溝を詰まらせることがない。

もっとも、あまりにも水に弱い紙袋のため、
雨に降られるとあっけなく破れるのはいただけなかったが。



ということで、
モール・オブ・アジア近くのコンドミニアムを購入する場合、
冠水するエリアかどうかのチェックは必須。

また、その物件の建っている場所が平気でも、
周辺への動線についても確認しておく必要がある。

勤務先への出勤に支障があれば、
入居者にとって二の足を踏むことになる。

こうなると賃貸付けにマイナスだし、
家賃収入の減少につながってしまう。

バイクが走れなくなったり、
普通の車の通行も止められることもあるので、
冠水については気軽に考えずに
しっかりと突き詰めておきたいところ。

物件が完成した後に気づいても後の祭りなので、
必ず契約前に現地の状況をリサーチしておきたい。



余談だが、マニラ湾は世界３大夕日に選ばれている場所。



モール・オブ・アジアやその北側の道には、
夕方になると家族連れやカップルが並んで海を眺めている。

透明度の高い海ではないが、
たしかに夕焼けのマニラ湾は何度眺めても美しかった。