マカティに住みながら不動産投資を現地で行わなかった理由

投資修業のためにフィリピンのマカティに移住して、様々な不動産やモデルルームを見て回ったが、結局購入したものはなかった。

マニラ市内の事業投資には2件出資をしているものの、その後にフィリピンで不動産投資をしたのは、あるリゾート地の南の島で、マカティではなかった。

当初は成長し、不動産価格や家賃が上昇している町に来て、現地の様子を確かめる目的で修行の場としてマカティを選んだし、良い物件が見つかれば、コンドミニアムを購入しようとも思っていた。

フィリピンの場合、外国人が土地を所有することはできないが、コンドミニアムであれば、一定割合まで外国人が所有することは可能なので、土地や戸建ではなく、コンドミニアムに投資対象は絞られてくる。

しかしながら、腰を据えて物件選定をしても、購入するのに適していると思われる物件を見つけることはできなかった。

マカティではすでに価格が高騰している

フィリピンの中でも首都マニラ、特にその中でもマカティやグローバルシティ、オルティガスといったエリアは投資対象になりやすく、不動産価格の顕著な上昇が見られる。

そういった中で、私が投資修業に行った段階で、すでに価格に割安感はなかった。

2013年のタイミングですら、もはや新興国の価格としてはかなり割高になってしまっていたし、一等地とはいえ、今後の価格の展望に確信が持てるような水準ではなくなってしまった。

新興国の不動産投資でイメージされるような、割安な物件を買って、家賃でローンをまかないつつ、最終的にはキャピタルゲインを取るという方程式が通用するかというと、かなり怪しい。

まずフィリピンでは銀行の金利が高いので、ローンを組んで支払いを行うにしても、その全額を家賃でまかなうのはハードルが高い。

キャピタルゲインについても、購入価格が高くなってしまえば、当然ながら成功する確率は下がる。

完全に投機的な取引ばかりで不動産の値が上がっているわけではなく、実需の伴うものであるので、そこまで悲観的になる必要はないと思うし、東南アジアの中では、明らかに有望な部類であるとは思っている。

それでも、とりあえずマカティの不動産を購入しておけば、数年後には当然に値上がりした状態で売り抜けることができるような楽観的な環境ではないことは明らかだった。

円安がさらなる追い打ちに

2013年当時と比べると、円安が進んでしまったために、円からフィリピンの通貨であるペソに両替して不動産を購入しようとすると、ますます割高感が増すことになった。

私の場合は日本円を資産として持たないようにしているので、日本円対比で言うと、資産が増えたことになるが、ドルベースで考えれば大きな変化はないので、ただ単に日本円が一人負けしていると言ってもいい状態。

海外で暮らしていると、円が安くなった時に日本円換算した時、現地の物価が高く感じるし、食事代やホテル代でそういったことを痛感しているが、コンドミニアムの購入のような大きな買い物になると、ますますその傾向は大きくなる。

立地による勝敗が明確になっていく時代

数年前までは、フィリピンの不動産、あるいはマカティのコンドミニアムに投資をすれば、容易に利益が取れるといういかがわしい報道もあったし、もしかしたら、今も日本の一部のテレビや雑誌では、そういった特集が組まれているのかもしれない。

しかし、現実を見ればそんなことは決してない。

例えば、マカティ市内やグローバルシティの中でも、物件によっては道を一本渡っただけで、利回りや売却価格の面ではっきりとコントラストが表れることが予想される。

マニラなのかセブなのか、あるいはボラカイであったりとか、それ以外のリゾート地であるのかによっても、大きく展望が変わってくる。

これからもフィリピンの、あるいはマカティの不動産の一部には確実にチャンスは残っているし、それはセブだったり、ボラカイだったり、ダバオだったり、そういった別の都市についても言えること。

ただし、物件の選定については、よりシビアな判断が要求されるようになっている。

それだけの覚悟があってフィリピンに物件を持つというのであれば反論はないし、タイやマレーシアに比べると、まだまだチャンスは多く眠っていると、私自身も考えている。

実際、もっとも大きな資産額になっているのは、国別で見ると、私自身のポートフォリオでもフィリピンになるし、そういった意味でも今がフィリピンの不動産バブルの頂点で、あとは転げ落ちるだけとは思わない。

ただ、過剰にマスコミ等に煽られて、業者の言うままに購入するということであれば、ダメージを負うだけなので慎重に熟慮することをお勧めする。