いくつかチェックしてみた。
こちらは完成後５年は家賃保証をしている。
マニラで同様の保証をしている企業があるが、
ある程度の優良物件を扱っていれば
大したリスクを負わずに安心感を与える方法だったりする。
というのも、５年先までならそれなりに見通せるから。
逆に言えば、新築のうちに入居者が入らないのなら、
相当な問題ということになる。
MSJの家賃保証は有料オプションになるので、
購入時なら31万ペソ以上、
物件完成時なら38万ペソ以上ということ。
この金額は安くはないと感じる。
MSJが扱っている物件をチェックしてみた
まずはマカティのJazz Residences（ジャズ・レジデンス）。
こちらはスタジオタイプの部屋が16.25平米からと狭い。
金額も約350万円からということなので、
外国人ばかりではなくフィリピン人でも住めるレベル。
それも富裕層ではなく、
マカティで働くビジネスマンの中でも中間層以上は
このレベルなら住めるのではないかと思う。
ただし、想定賃貸収入が約66,000円で表示されているが、
16平米でこれは難しいのではないかと。
私も投資修行のためにマカティに住んでいるが、
新築物件に入居したものの費用対効果はもっといい。
ジャズ・レジデンスと比べても立地は悪くない。
そういう意味では、
実際にはもう少し妥協した家賃に収まるのではないかと。
同じくMSJが扱うコンドミニアム、PORTICO（ポルティコ）。
こちらはアヤラランドと三菱商事が手がける不動産。
フィリピン最大手デベロッパーと、
日本の商社の組み合わせは日本人に安心を与える。
ただ、正直なことを言えばPORTICOについて
三菱商事が参入していることが
本当にプラスに働くのかは謎。
私が住むコンドミニアムもオリックスとフェデラランドが
共同で開発したもの。
しかし管理室のレベルは完全にフィリピン・クオリティーだし、
オリックスが関わったことによる意義は何も感じない。
PORTICOの特徴は街を作るという点。
これはフィリピンだけではなく、
新興国においては大小様々なレベルで行われている。
アヤラランドのような大規模デベロッパーだと、
個別の不動産だけではなく街単位で開発し、
大々的な利益を出して企業として成長してきた経緯もある。
こちらはオルティガスの外れになるので、
面白いことになるかもしれない。
ただし、マニラは交通が不便な街。
通勤時には毎日渋滞が起こる。
立地的に移動に不利となれば、
それだけ価値が落ちる結果になる。
この点はPORTICOの懸念事項となる。
商業施設も一緒に作る予定になっているが、
入居者が気に入るものかどうかは
ふたを開けてみないと分からないところ。
その点で失敗しているコンドミニアムもあるので。
商業施設はうまくいけば付加価値を付けられるし、
失敗すれば苦笑いしか出てこなくなる。
商業施設つながりでいうと、
MSJは商業不動産も手がけている。
グローバルシティのフォートボニファシオは、
現在マカティよりも地価が高くなっているが、
この場所にONE PARK DRIVE（ワン・パーク・ドライブ）がある。
実は、以前にもMSJではなく別の会社の
商業不動産への投資を検討したことがある。
そちらはマニラの外れにある場所で、
人口は多い割にショッピングができる場所が不足していた。
たしかに旨味は感じるものの、
ライバルが現れると一気にメリットが薄れるのを感じた。
ワン・パーク・ドライブの場合はフォートボニファシオの中なので、
また話が違ってくる。
元々多数のライバルとの競争は前提になっているので。
その中で勝ち抜くことができるのであれば、
たしかに価値は高い。
居住用のコンドミニアムよりも高い利回りも期待できる。
ただし、ライバルが多いということは、
過当競争になる可能性もある。
フォートボニファシオという新しい街において
どの程度の需要が継続的に発生するかを予測するのは難しい。
あの街を見る限り、今後も10年以上にわたって
人気が継続することは見当がつくが、
どの程度のレベルになるかは何とも言えない。
ワン・パーク・ドライブは65平米で910万ペソからと
フィリピンの不動産としてはかなり高額。
その点も考慮しておく必要がある。
一等地の物件ほど価値が落ちづらいところもあるので、
そこまで心配は要らないのかもしれないが。
MSJの物件は他にもあるが、
ひとまずこのへんで一区切りにしようかと思う。
機会があれば、また改めて別の記事で。
投資修行のためにマカティに住んで、
様々な物件を見たり、不動産会社について調べてきた。
実際にフィリピンには不動産投資もしている。
その中であやしい会社があるのも分かった。
フィリピンの不動産会社の選び方であったり、
裏話についてはメール講座で。
色々表では書けないこともあるので。
海外に移住するのは本当に難しいのか？
日本を出て海外に住むようになってから
「海外に移住したい」という話をよく聞くようになった。
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