ペナンの不動産投資で、現地視察にて感じた無視できないリスク

ペナンの不動産投資はどのような状況なのか、
実際に現地を訪れて改めて考えてみた。

マレーシアの中でもビーチリゾートとして知られ、
移住先としても人気のある街。

一方で、島であるために土地が限られ、
全国に先駆けて外国人が購入できるコンドミニアムの最低価格を
100万リンギット（約3,000万円）に引き上げた場所でもある。



今回の投資視察は、不動産のエージェントに事前に連絡を入れ、
クアラルンプールからイポーを経由してやって来た。

直前にクアラルンプールでも賃貸物件をいくつか見て、
ペナンの不動産と比較できる下地もできていた。


連絡を取ったのが現地エージェントだったこともあり、
複数業者とやり取りをしていた。

ジョホールバルで部屋探しをした経験から考えると、
英語のホームページを持っている業者でも
コンタクトを取って返信が来るのは１割から２割。

ペナンの不動産業者はもう少しマシだった。



とは言え、１回１回の返信が遅く、間延びする。

以前に伝えた価格等の条件を再度聞いてくるといった感じで
話がなかなか進まない。



そうこうするうちにペナン島の対岸にあるバタワースに到着。

クアラルンプールからイポーまではKTMという高速鉄道で、
イポーからバタワースまではバスでやって来た。


フェリーで海を超えたが、振り向けば工業地帯がある。

海も綺麗とは言えない。

これはペナン島の東側だけなのだろうか？


後日フェリンギビーチという
各リゾートホテルが密集するエリアに行ったが、
こちらも海の透明度は低かった。

特に海を見どころとして挙げられるレベルではない・・・。



リゾートとしての歴史も短くはないので、周辺環境は整っている。

欧米人の好きそうな雰囲気もある。

しかし、ペナンのリゾートとしての価値は
アジアの中でも決して高くない気がする。


イメージ戦略で勝っているだけでは？

そんな疑問を持ってしまった。



近くのランカウイ島まで足を伸ばせば、
澄んだ海に飛び込むことができるという。

ペナン国際空港があるので、
その点は移動手段として強みになるが、
クアラルンプールのように多くの便が就航しているわけでもない。

そこまでの強みがあるのかどうか？



不動産エージェントからの連絡を待ちつつ、
物価調査にも出てみた。

おおむねクアラルンプールと変わらない。

もっとリゾート価格なのかと思ったが、
不動産を除けばそうでもない。


マレーシアは果物が安いが、
リンゴは50円とか、切ったスイカが30円ぐらいとか、
これはペナン島でも変わらない。

ローカルレストランもインド系の店なら100円程度から。


外国人向けのレストランについても、
価格帯はクアラルンプールと同等。

ただし、サービス水準は低いように感じた。

リピーターや常連客を獲得しようという意思は
みじんも感じない店が多い。



ペナン島内の移動は便利とはいえず、
車がないと動きづらい。

タクシーはメーターを使う車がほとんどなく、
正規料金の倍以上を要求してくる。

南国で暑い上に信号もろくになく、
歩行者にやさしくはない。

道の向こうに渡るのに、
車が途切れるのを３分以上待つこともざらにある。


バスは路線が多いものの、
バス停の位置が変わっていたりするし、
路線によっては45分に１本、１時間に１本ということも。



リゾート地として外国人向けの店もあるが、
そこまで充実している印象は受けない。

生活の場として考えた時に魅力は感じず、
これから先の移住先候補地からペナン島は消えた。



それはそうとして、
不動産投資家としても視察をしたかったが、
１週間近く滞在したものの、
エージェントから的を得た返事が来ない。

ようやく届いたのはペナン国際空港にいる時に、
１メガほどの画像が何枚も添付された重いメール。

空港のwifiでは
表示されるまでに時間がかかって仕方なかった。




写真だけ見ても、
価格の割に魅力は全く感じず、
すでにペナン島を出ることを伝えて連絡は終わった。

他のエージェントに至っては
途中で連絡が途切れて終わりという状態。

さすがマレーシア・・・。

２週間前ぐらいからでは遅いのか。

ただ、今回も最終的に連絡が最後まで返ってきたのは１件だけなので
もはやかなりの賭けになる気がする（苦笑）。



元々ペナンの不動産価格を見ている限り、
魅力は感じなかった。

一部にはこの５年で25％の価格上昇があったというが、
すでに実需を超えているのではないかと思う。

リゾートとしての強みといえば、
国際空港と知名度があることぐらい。


実態としてみれば、
決して何度も行きたくなるような場所ではない。

クアラルンプールよりも地価は上がっているが、
それだけの価値があるという印象は受けなかった。

限られた土地というプレミア

ビーチリゾートのセオリーとして、
海沿い、特にきれいなビーチ沿いの土地は地価が上昇する。

そこから少し内陸部に入って海が見えなくなっただけでも
不動産価格は大きく下がることになる。

ペナンは島であるため、
そもそもの土地に限りがあり、それ自体が付加価値になる。

加えてビーチ沿いということになれば、なおさら。



マレーシアは人口3,000万人台と少ない上、
国土面積は日本の8割ほど。

この数字を見ても分かる通り、
とにかく人口密度が低く、基本的に土地があり余っている。

ペナンで不動産投資をする場合は、
国土全体と違って土地が限られるということで
物件価格が上昇しやすいというメリットはたしかにある。

急にリゾートとしての人気が下がる可能性は低いわけで、
限られた場所という制限があるのはたしかにプラス。


ただし、そのプレミアはすでに付いてしまっている。

ペナンという島が持つリゾートや移住先としての魅力に対し、
明らかに不動産価格が高騰しすぎ。

マレーシアという国全体についても言えることだが、
この島は特にその傾向が顕著になっている。

今から参入するのは遅きに失する印象がある。


銀行からの融資も審査が厳しくなっており、
状況は悪くなっていく一方というのが率直なところだし、
今から参入する理由は見つからない。

アジアの他のビーチリゾートと比べると

ペナン島のライバルとしてポジションが近いのは、
タイならプーケットが有料だが、
他にパタヤ、サムイ島、サメット島もある。

フィリピンならセブ島だろうが、
他にもボラカイやエルニド、国際空港が新設されるパングラオ島も。

インドネシアならバリだろう。

ベトナムにもニャチャンがある。


こうしてみると、周辺国にもビーチリゾートは多く、
旅行先や移住先としての勢力図が変わってしまうと、
不動産投資にも影響が出る。

どのような物件を購入するかにもよるが、
一般的なコンドミニアムや戸建てを買う場合、
移住者が減れば外国人からの賃貸需要が減る。

外国人の最低購入価格の規制を考えれば、
それなりにお金を持っている層が借りる物件を買うわけで、
外国人か現地の富裕層が対象となる。


ホテルコンドミニアム等を買うのであれば、
移住者より旅行者の確保が重要な課題となる。


しかし、周囲のライバルと比べた場合、
ペナンに優位性があるのかは疑問。

海は綺麗ではないし、
ホスピタリティは明確に低い部類に入る。

実際、東南アジア各地を周っている私も、
ペナンは一度行けば十分という位置付けで、
２度目の予定がまったくない。


タイはプーケットのような王道だけではなく、
サメット島やサムイ島を中心に
知名度を上げてきているリゾートが複数存在する。

マレーシアよりも国民性として人当たりがよく、
ホスピタリティに富んだ国なのは間違いないし、
日本からの距離も近い。

せっかくビーチリゾートに行くなら、
私ならこちらを選択したくなる。



また、マレーシアのビザの条件が厳しくなれば、
当然ペナンの不動産投資にも影響が出る。

リタイアメントビザのMM2Hは私も持っているが、
最低預託金を大幅に上げるという議論がされており、
その行方によっては移住者が激減する可能性もある。

賃貸需要が減れば、当然不動産価格も下がる。


MM2Hは10年更新のビザなので、
預託金の条件が上がって新規取得と更新の際に
条件が適用される可能性が高い。

つまり、既存の取得者はしばらくの間
そのまま持つことができる可能性が高いため、
仮に条件変更が行われても
急に外国人が国外に逃げることはないだろう。

しかし、条件更新をせずにMM2Hを放棄する外国人が増え、
新規取得者も減れば移住者の人数は減っていく。

当然、そういった事情は不動産価格にも織り込まれるだろう。

こうしたリスクもあることは見逃せない。