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フィリピンの不動産管理には住む時も、投資家としても要注意



初めてフィリピンの不動産管理に問題を感じたのは、マカティに移住してコンドミニアムを借り、住み始めてからだった。

まだ新築だったので、建物そのものの汚れは目立たないし、共有施設の部分の掃除については、きっちりとやっているように見受けられた。

入口には24時間2人以上のガードマンがいるし、そこら辺の管理体制にも問題は感じない一方で、アドミンと呼ばれる部分に大きな問題があった。

フィリピンで言うアドミンとは、日本で言う管理人室のようなもので、私が住んでいたコンドミニアムの場合には、3人のスタッフが働いていた。

日本では管理人がセキュリティを兼ねている場合もあるが、フィリピンにおいてセキュリティガードは管理人とは別の独立した存在なので、アドミンは事務系の作業を主に担当している。

日本の場合、管理人室に用が合って行くことはあまりないかもしれないが、マカティ在住時には水道代の支払いやその他諸々の用事で、月に1回のペースで足を運ぶことになっていた。

例えば水道代は、アドミンで小切手を使って支払うか、メトロバンクで一旦支払った後、その証書をアドミンに提出するかの2択になるので、どちらにしても月に1回は行かなければいけない。

ここら辺は面倒なところだが、フィリピンの仕組みなので仕方がない。

それ自体は月に1回程度なので許容範囲としても、問題なのはアドミンがフィリピンの不動産管理のいい加減さを、まさに体現していた点。



事務作業の出来ないアドミン

事務作業専門のスタッフであるにも関わらず、とにかくミスが多く、手続きに訪れたその日のうちに、もしくは日が変わってから、何か問題があったという理由で呼び出されることも多く、そのたびにわざわざ部屋の電話が鳴り、出向かなければいけない。

同じ建物の中にあるとはいえ、駐車場の隅の中途半端なところにアドミンがあるので、行くのは若干面倒だった。

アドミンのミスは退去の手続きまで延々続き、退去の際も時間を遅らされるはめになったし、これだけ不動産の管理がいい加減だと、そのコンドミニアムに住むこと自体が嫌になってしまった。

こうなってくると、住人としては、もっとまともに事務作業をしてくれるようなコンドミニアムに移ろうという気になるし、12ヶ月の賃貸期間が終了したら、もうこの物件に2度と住む気はなくなった。

オーナーは水道代を今後は自分が支払うので、アドミンとの接点は減るし、契約を延長してほしいと言ってくれたが、私の方ではもうアドミンにうんざりしていたので、マカティに今後住むとしても、そのコンドミニアムは検討対象から外すことに決めていた。



投資家としても問題

投資家の視点から見てみると、購入したコンドミニアムにせっかく賃貸付けをしても、入居者が早々に出ていってしまうことになり、家賃収入が不安定になる。

私自身もセブにはコンドミニアムを購入したが、インカムゲインは重要な要素の1つなので、出来ることであれば入居者には長く住んでもらいたい。

しかしながら、いい加減な不動産管理をしていると、それが理由で他のコンドミニアムに引っ越されてしまうので、その都度家賃収入が途絶えることになる。

仲介業者に払う手数料もかかるし、入居者がいない期間に関しては家賃も入ってこない。

そうなってくると、しっかりとした事務作業ができるスタッフがいて、きちんと不動産を管理しているかどうかは、入居者への顧客サービスの一環として、非常に重要な要素となる。

さらに言えば、日々の事務作業がいい加減な管理会社は、建物のメンテナンスについてもしっかりとしているのかどうか怪しい。

フィリピンにおいては日本よりも建物の劣化のスピードが速いと言われるが、投資家として考えた時に、経年劣化の速度が速いということは、それだけ資産価値が急激に減少していくということになってしまうので、要注意事項となる。


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執筆者、伊田武蔵
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