フィリピンの不動産投資はマニラ・セブ共に打ち止め


フィリピンへは投資修行のため、
マニラのマカティ市に移住して現地の不動産を見て回り、
その後にセブで暮らし始めた。

外からぼんやりと眺めているのと、
現地で生活するのでは入ってくる情報量が違う。

これはマレーシアに引っ越してから感じていたこと。

そこで、フィリピンでも現地にコンドミニアムを借りて
暮らしてみることにした。




その結果、
マニラ市内の不動産系の投資案件に2つ、
セブのプレビルドのコンドミニアムを1室、
他にもリゾート不動産への投資を行った。

すでにフィリピンへの投資は一通り済んだと思っているし、
ポートフォリオの中でこれ以上フィリピン・ペソの比重を
重くする予定はない。

そして、すでにマニラもセブも
不動産投資の対象としては厳しい市場に変わった。

いまだにフィリピンでコンドミニアムを買うのが
おいしい投資だと誤解している人もいるが、
それは何年も前の話。

すでに物件価格は上昇し、
よほどの選定眼がないと元を取ることすら難しい。

大きなインカムゲインやキャピタルゲインを得るどころか、
損失を出しかねないのが実際のところ。


それを前提にするなら、
立地をはじめとした諸条件がよほど整っている物件を選ぶ必要があり、
それは不動産投資の初心者が簡単に選べるものではない。

少なくとも、
フィリピンがいまだに熱いと勘違いしているなら
手を出さないでおいた方が正解だろう。



賃貸付けに苦しむ新築物件も


マカティやグローバルシティは
マニラの中でも外国人やフィリピン人のミドルアッパー層以上が
暮らすエリアとして知られる。

それだけに不動産投資も盛んなエリアで、
開発も進んできた。

この数年でプレビルド(完成前の販売)の物件が
多数完成してきている。

では、不動産会社のセールストークと同じく
賃貸付けがスムーズに進んでいるかと言うと、
実際にはそうではない。

それほど立地が悪くない物件でも、
供給過剰もあって部屋はだぶつき気味。

新築の物件ですら
十分に入居者を確保できず、
家賃収入が得られないケースを耳にする。


典型的な中国人投資家のように
元々売却益だけを目的にしていればいいが、
フィリピン不動産に投資している日本人の多くは
家賃によるインカムゲインも期待しているはず。

その上で売却益を求めているのだから、
賃貸付けができないのは大問題。

しかし、過剰に乱立したコンドミニアムを埋めるには
需要が不十分なのも事実。

特に客付けをする不動産会社が力不足だと
露骨に入室率が下がってしまう。

日系業者を見ても、
販売に特化して賃貸管理がお粗末な会社もあるので。

こうなると、物件の完成後に悲惨なことになる。


セブに至っては、
中心部のアヤラセンター付近ですら
まだまだ開発の余地が残る土地が存在する。

そうした場所に本腰を入れて開発の手が入れば、
既存物件はさらに不利な立場に立たされる。



プレビルドの物件はより厳しい


すでに完成した建物を購入するのに対し、
プレビルドの利点は支払いを分割できること。

建築とともに支払いを受けられるのは
デベロッパーとしても資金面での負担が軽くなって
キャッシュフローの面で利点がある。


ただし、すでに物件価格が上昇しているフィリピンで
プレビルドの物件に手を出すということは、
高騰した不動産に投資することになってしまう。

これはマニラでもセブでも同じこと。

利益を出す未来を想像できないほど
物件価格が上がっていることも多い。


加えて言うと、
フィリピンは正確な事務作業が苦手な国民性の国。

コンドミニアムが完成後、
管理室があまりにも使えなくて
入居者が定着しない可能性がある。

実際、私がマカティで住んだ物件は新築コンドミニアムで、
まさに管理室のレベルが低すぎてミスが多発していた。

書類の手続きは2度手間になり、
彼らのミスでエレベーターが止まったり。

プレビルドだとこうした事情を
事前に察知することができない。

そのため、たとえ建物の質や立地が良くても、
管理上の不手際が足を引っ張る可能性も無視できない。


相対的に見れば、
現在のフィリピンの不動産市場なら
プレビルドよりも中古市場の方が優位だろう。

ただし、中古物件を購入するにも、
よほど正確な選定眼が必要とされることに変わりはない。

甘めな評価で、
とりあえず買っておけば儲かるという時代は終わり、
現実と厳しく膝を突き合わせての検討が必要なのが現在の市場。

軽い気持ちで手を出すのはリスクが大きすぎる上、
その割には期待できるリターンも小さくなってしまった。

投資はタイミングが重要だが、
すでにフィリピンは東南アジアの新興国の例に漏れず
価格が釣り上がりすぎてしまっている。

世界的な経済危機等で
価格が落ち込んだりするタイミングまで
下手に手を出さずに待っているか、
本当に良い物件を慎重に選ぶかの二択が妥当なところだろう。



率直に言うと

どんな仕事をするか、どこに住むか、誰と付き合うか?

本当はすべてあなた自身が決めることなのに、
現実の世界ではそれが許されない。

このブログを通して私が伝えたかったのは、
自由に生きるための方法。

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