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マニラの内装工事の問題点(マカティに住んでわかったこと)




フィリピンのマニラに移住をして、コンドミニアムの内装工事について、色々と思うところがあった。

私の場合は、マレーシアで2年ほど暮らした後に、首都マニラの商業地域であるマカティに引っ越した。

フィリピンには投資修業の目的でも来ているので、マカティ市内でも、様々なコンドミニアムを見たり、セブには不動産を購入したりもしている。

また、投資仲間からもマニラの不動産について色々と話を聞くことは多いが、ここでは内装工事というポイントに焦点を当てて、二つの問題について言及しておくことにする。


延び延びになる納期

新興国やフィリピンという国のイメージの通り、マニラのコンドミニアムは内装工事に限らず、当初の予定よりも遅れることが少なからずある。

私の投資仲間たちを見ても、マニラで購入した物件に関して、プレビルドの物件の場合、たいていは物件の進捗も遅れるし、当初の予定より引き渡しの時期も後ろにずれる。

それに伴って内装工事の着手時期も遅くなるし、しっかりとチェックしてくれるような業者だと、内装工事終了の連絡を受けてから、彼らがチェックした時に問題点を発見して、またそこから修正作業に入るので、なおさら納期が遅れていく傾向にある。

そのため、プレビルドの物件の場合は、完成時期は目処というか、あくまでも参考程度にして、余裕を持った資金繰りをしておく必要がある。

家賃収入が入ってくることを当てにしてキャッシュフローを組み立ててしまうと、完成時期や引き渡しが遅れた時に致命的な問題になりかねない。

実際それで支払いが厳しくなり、泣く泣く破格の値段で手放さざるを得ない人も見てきた。

海外不動産投資の場合、他にも為替の問題とか、そういったリスクもあるわけなので、資金には余裕を持ってローンを組んでおく必要がある。


新築のコンドミニアムに住む場合の注意

2つ目の問題点として、マニラでは内装工事をする際に、周囲の迷惑をあまり省みることがないということ。

これはフィリピンに限らず、新興国全般に共通して言えることだが、基本的に人権とか、個人の権利というものは先進国において意識が高く、新興国ほどそこら辺については気にせずにやっている。

例えばジャカルタでは、夜の12時を過ぎても関係なく工事をしていたし、それでもどうやら苦情は来ないらしい。

バンコクにおいても、周囲が住宅街であるにもかかわらず、なぜか深夜になってから工事を始めることがあり、夜中の2時頃に目が覚めたこともある。

日本ではなかなか考えられないことだが、新興国ではこういったこともある。

私がマカティで住んだコンドミニアムは新築物件だったので、他に内装工事をしている部屋があった。

さすがに夜中に工事をするようなことはなかったが、粉じんが舞う作業をしているのに、ドアを開けっ放しにして、廊下一帯がモクモクと煙に覆われていたこともあった。

ドアを開けているので、当然ながら騒音もひどく、空気は悪くて音はうるさいということで、仕方がなくその日は家にいるのをやめて、外に出ざるを得なかった。

新築の物件では、他の部屋の内装工事に伴い、こういったトラブルに見舞われることもこともあるので要注意。


物件の価値を高める内装とは?

マニラにはコンドミニアムが乱立しているため、
物件の差別化ができないと借り手を見つけるのが難しい。

大型コンドミニアムだと1,000室以上、
一般的な規模でも数百室が同じ建物内にひしめくため、
内装で他の部屋との違いを際立たせる必要も出てくる。

インテリアで他の部屋と差を付けることができれば、
同じコンドミニアム内でも人気物件にすることは可能。

結果として空室期間を短くできるし、
高い賃料設定をすることもできる。



すでにマニラの不動産は陳腐化が進んでいるため、
特徴を付けるというのは家賃収入を得るために必要なこと。

そのために内装工事のレベルを上げることは
効果的な手段となる。


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執筆者、伊田武蔵

「旅をするように暮らしたい」

そんな思いで2011年に
下見なしで海外移住後、
フィリピンとマレーシアで
コンドミニアムを借りて住む。

その後、
今後の移住先候補の視察のため、
各国を周り住環境の研究をしながら
2年9ヶ月のホテル暮らし。

1年間の台湾生活を経て、
現在はタイでの暮らしを満喫中。

フィリピン永住権と
マレーシアのリタイアメントビザ、
タイランドエリートを取得済み。

8カ国に資産分散。

伊田武蔵の変人疑惑

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