投資家としての修行のために海外移住をして６年が過ぎた

海外移住の目的の１つは投資家として現地を肌で感じ、
数字や文字にかぎらずに情報を集めるためだった。

もちろん１つの国にずっと住んでも、
いったん広がった視野が再び狭まっていくだけ。

そのため、最初はマレーシアに住んだが、
そこで２つのコンドミニアムで暮らした後、
フィリピンに飛んだ。

こちらはマニラのマカティ地区のコンドミニアムを借り、
日々モデルルームを見て回ったりしていたが、
やはり視察ツアーで１日や２日見て回るよりも
ずっと多くのことがわかった。


短時間でのツアーの場合、
どうしても見る場所が限られる。

しかし、生活していれば望むと望まないとにかかわらず、
その国の様々な面を見ることになる。

たとえば、マレーシアではローカルレストランにも通ったし、
一方で和食レストランやイタリアン、ステーキハウス等の
外国人向けの店にも頻繁に行った。

コンドミニアムの立地の関係で、
１年目は前者、２年目は後者が多かった。

こうした部分の価格帯の違いぐらいなら、
１度訪れるだけでも十分に把握できる。

しかし、客層は何度か行ってみないと把握できないし、
現地の人たちがどんなタイミングで
それなりに高級なレストランを使っているのかを観察すると
消費動向の一端が伺える。


また、意外なことにマレーシアでもフィリピンでも、
中学生ぐらいの子どもたちがスターバックスにいたり、
客単価400円ぐらいのフローズンヨーグルトの店に出入りしていること。

現地の所得水準から考えると、
日本人にとってのそれらの商品よりも
ずっと割高感があるはず。

しかし、将来に対する見通しが違うと、
消費の傾向も違うことを体感的に感じられた。

これは投資家としても重要な事で、
現地のニーズを探る時に一人辺りのGDPや
大学卒業後の初任給、平均所得等の指標だけを見て
先進国と同じように捉えてはいけないということ。

国の発展や衰退の段階に応じて、
消費マインドや実際の行動は大きく変わってくる。


これはタイやベトナム等の東南アジアの新興国でも言えること。

逆にヨーロッパに行ったりすると、
相対的に質素で地味であることを感じる。

これは日本でも同じこと。

旺盛な消費をする背景には、
単純な所得水準よりも未来への見通しや
社会情勢がどれだけ大きく関わっているか、
これは東南アジアで数年を過ごして身にしみて理解できた。

東南アジアの不動産はすでに高すぎる

バンコクやシンガポール、クアラルンプール等の
東南アジアの中でも経済の強い街が先導する形で
不動産価格が高騰していったことは投資家ならご存知の通り。

これは海外移住前から把握していたが、
現地で建物のグレードを見てみると、
すでに価格が見合わないと感じた。


そこから他の街にも世界中で余った投資マネーが流れ込むが、
これは東南アジア主要国の地方都市ばかりではなく、
秘境を求めて様々な国がターゲットとなった。

数年前まではベトナムも注目されていたが、
それどころかミャンマーやスリランカの不動産も
外国人向けの一部の物件は高騰し、
明らかに割高過ぎる状態に。

不動産会社としては成約しないと収入が途絶えるので、
新規物件を販売しない訳にはいかない。

そこで、目新しいコンセプトの開発を見つけてきたり、
より奥地へと目を向けたりするのだが、
もう東南アジアの中で簡単にチャンスがつかめる時代は終わった。

もちろん本腰を入れて物件選定をする気のある投資家にとっては
まだチャンスは残っている。

しかし、素人が軽い気持ちで不動産を買って、
それで儲けられると楽観視できるような市場ではない。


チェンマイ、ヤンゴン、ホーチミン、コロンボ・・・。

今でも様々な国の甘い蜜がしたたりそうな美味しい話を聞くが、
実態を調べると購入したいと思える物件は皆無。

海外に移住まではしないとしても、
現地を訪れて冷静に観察してみれば
そのことがうかがえるはず。

投資家として簡単な時代は終わった

市場が過熱すればどこかで崩れるものなので、
次の経済危機が起これば状況は大きく変わるのだろうが、
それまでは簡単な投資案件は望めないと考えている。

通貨や投資対象国を分散しながら資産の保全を図り、
次のチャンスに備えるのが今やるべきことではないかと。

特に海外不動産は難易度が上がっているので、要注意。

東南アジアのコンドミニアムのうまみが薄れ、
相対的にオーストラリアやニュージーランド、
アメリカ、カナダ、ドイツをはじめとしたヨーロッパ諸国の物件が
注目を集めている部分もある。

たしかにチャンスはあるが、
投資家として十分に吟味するには
それなりに土地勘等を養う必要があるので、
一朝一夕に判断できるものではない。

それだけの覚悟と準備がある場合でなければ、
判断は慎重にした方がいいだろう。

不動産のことを何も分かっていない状態で現地を見ても、
業者にいいように言いくるめられるだけ。

現地・現物を見た安心感に浸れるだけで、
何を基準に判断すればいいのかもわからないまま終わってしまう。

そうした投資家でも利益が出せるほど、
牧歌的な市場環境ではないことは覚悟しておく必要があるだろう。

ビザの面で投資家の海外移住を考えると

シンガポールやオーストラリアのように、
一部の国では投資家向けのビザや
海外移住プログラムが用意されている。

しかし、これらは数千万円台後半の資金を動かせないと
論外というレベルのもの。

ごく一部の日本人以外は対象外になる。


ただし、こうした困難な道を選ばなくても、
現地で就労する予定がないのなら
他のビザで十分住める。

たとえば、リタイアメントビザを取得したり、
永住権をとったり。

50代以上ならリタイアメントビザを取れる国が多いので、
これがもっとも簡単な道だろう。

他にもマレーシアならリタイアメントビザである
MM2Hには年齢制限がない。

フィリピンのリタイアメントビザのSRRVは35歳以上、
永住権のクオータビザは年齡は関係ない。

こうした国なら、30代や40代でも安定的に住むことができる。


現地で働かないとなると
労働ビザが取れないという意味で選択肢が限定されるが、
逆に就労が認められないリタイアメントビザでも十分なので、
50代以上の人にとっては朗報と言える。


なお、税制において有利な扱いを受けるために
香港やシンガポールへの移住を希望する投資家もいる。

ただ、どちらの国もビザのハードルは高く、
特にシンガポールは年々厳しくなる傾向があるので
対象となるのは億単位の資産を持っている人に
限られると考えるのが現実的だろう。